【放宽按揭成数上限2023】买房首期怎么计算？自住、出租、工商厦按揭差别大

最后更新：21/03/25 @ 6:48 下午

更新: 政府再次放宽按揭成数，2023年9月22日或以后签订临时买卖合约的1000万或以下楼花物业，可上按保最高借9成按揭。

香港楼价贵，业主买楼时为减少首期支出，普遍都会申请按揭。而为了令首置人士更容易上车，政府近年多次放宽首置自住按揭成数上限，金管局有清晰的按揭成数指引，在按保计划扩大适用范围下，供款入息比率和压力测试的要求都有所改变。

各类型物业，如首置或非首置自住物业、出租或工商物业车位，可申请的按揭成数均有所不同，而且不同入息种类（如非固定收入、非本地收入）于计算压测时，亦面临不同限制，本文将逐一详细解释。

按揭成数 – 住宅

1000万以下住宅物业，如果购买按揭保险可敍做高达九成按揭；1000万-1125万，可借8至9成，但贷款额上限900万元；1,125万-1,500万，可借8成；1,500万-1,715万，可借8成，贷款额上限1200万元；1,715万-3,000万，可借7成；3,000万-3,600万，可借6成，贷款额上限1800万元；超过3,600万最多只可借五成。

过去高成数按揭主要适用于现楼以及600万或以下的楼花物业，不过，于2023年9月22日实施的新例下，楼花与现楼按揭的按保条款已睇齐，意味着选择即供付款亦可跟上述高按揭成数。

下表显示，于不同楼价下的最高按揭成数（注意，实际最高按揭成数，会因不同物业或入息类别而异）：

楼价	最高按揭成数	首次置业	固定收入
1,000万或以下	90%	需要	需要
>1,000万 - 1,125万	80％ - 90% (上限$900万)	需要	需要
>1,125万 - 1,500万	80％	不需要	不需要
>1,500万 - 1,715万	70％ - 80% (上限$1200万)	不需要	不需要
>1,715万 - 3,000万	70％	不需要	不需要
>3,000万 - 3,600万	50％ - 60% (上限$1800万)	不需要	不需要

村屋、唐楼按揭成数

村屋一般是指农村（在香港地区主要是新界等乡村区域）中的住宅房屋，通常是村民自建的独立或半独立式住宅，这类房屋在土地性质、建筑风格、产权结构等方面具有乡村特色，往往与当地的乡村规划、土地管理模式等相关。

唐楼是一种具有香港特色的传统多层住宅建筑。唐楼一般为多层（通常4 – 8层左右），建筑风格融合了中西方元素，内部空间布局较为紧凑，多数唐楼建造年代较为久远，在香港的城市发展历程中具有独特的文化意义。由于建造时间早，唐楼可能存在建筑老化、设施陈旧等问题。

村屋按揭最多只可借8成半，唐楼按揭则可借足9成，视乎物业质素，按保公司有机会调整最终批核成数。按揭成数详情浏览下表：

楼价	村屋按揭成数	唐楼按揭成数
1,000万以下	最多8成半	最多9成
1,000万－1,125万	最多8成半 (贷款上限为900万)	最多9成 (贷款上限为900万)
1,125万 - 1,500万	最多8成	最多8成
1,500万 - 1,715万	最多8成 (贷款上限为1200万)	最多8成 (贷款上限为1200万)
1,715万 - 3,000万	最多7成	最多7成
>3,000万 - 3,600万	50％ - 60% (上限$1800万)	50％ - 60% (上限$1800万)

未补地价居屋（绿表、白表、绿置居）

于政府担保期内，绿表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表则9成。如担保期已过，按揭成数上限将降至6成。另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭时，25年还款年期或9成的按揭成数，只可以二拣一。

房协资助房屋

香港按揭证券有限公司(HKMC)于2019年的新指引，房协资助房屋第二市场可以做按揭保险，按揭成数和私楼标准相同。

一手房协资助房屋，可经按揭保险敍做高成数按揭，标准与私楼相同。二手房协楼，如是指定房协计划，亦可做9成，但批核标准有所不同。如想了解房协楼按揭成数、年期及利率可按此，亦可参考我们在《东方日报》的专栏文章。

1000万的物业，非所有人符合条件可做九成按揭

过去几次放宽高按揭成数，主要受惠者都是现楼或新楼建期买家，不过新措施下，1000万或以下的楼花以后亦可以做9成按揭，意味着选择即供付款亦可以9按。不过，即使政府放宽按揭成数后，亦非任何人均合资格，可以为1000万物业敍做9成按揭。属于以下情况的人士均不合符规定，最多只可做8成按揭：

自雇人士
联名物业甩名
已持有其他住宅物业
换楼先卖后买（出售物业未完成成交）
转按（如不套现适用新成数；如套现8成只适用于600万或以下物业）
入息以浮动收入为主（例如佣金）
现金收入难以申请9成按（司机、地盘、装修等）
高龄人士（例如60岁以上，如无担保人可能要减成数）

高成数转按限制

一般而言，转按最高可敍造7成按揭，如经按揭保险则最高可上8成。若不套现，只转按现有按揭余数，可用以下按揭成数，楼价1,500万以内最多可借8成；1,500-1,715万最多可借7-8成（上限1,200万）；1,715万-3,000万最多可借7成。

相反，如想透过转按套现，1,500万元以下的物业，银行批出按揭成数最高是7成。如果要借更高成数，就需要上按保，惟只限600万元或以下的物业，并且还款年期最长为25年。

如果转按涉及甩名，可当作非首置的新买卖处理。楼价1500万以内，最高可敍造8成按揭。

借助转按揭摆脱开发商的二次按揭

新成数适用于转按甩发展商二按或呼吸plan。楼价1920万以内，最多可做8成按揭或借960万，以较低者为准，条件是不能套现。参考我们在《东方日报》的专栏文章：楼价跌二按难甩身？两招解困

发展商优惠或卖家回赠

若一手楼花有任何形式的发展商优惠或回赠，按揭贷款额需从中扣减。至于二手楼，假设卖家在临时买卖合约上，写明会提供优惠（例如卖家付印花税），扣减与否视乎个别银行做法。请参考北斗星网的文章：

非固定收入如何影响按揭成数？

若为自雇人士，或者压力测试需要计算佣金或花红，申请人最多只可做8成按揭。自雇人士如开立公司，并须缴交利得税，可利用中小企贷款借8成（头按6成＋中小企贷款)。

非本地收入如何影响按揭成数？

如果非本地收入佔总收入超过50％，而且未能提供香港直系亲属住址证明，按揭成数须扣减一成。除非被香港公司派往外地工作，否则若入息来源不是香港（例如大陆或海外入息），将不能敍做8成及9成按揭。

于海外工作人士申请按保，HKMC会考虑其工作地点是否邻近香港。如果距离很远， HKMC会质疑买入住宅自住的可信性。若申请人说明买入住宅目的，是给予家人居住，HKMC亦会质疑为何业主不是家人。

若是由香港公司派往内地或海外工作，非本地入息人士亦可为家人担保，敍做高成数按揭。另需留意，如用直系亲属的住址证明，需要提供与亲属的关係证明，如出世纸。

参考此文：

非本地收入或大陆人按揭指南（成数、压测、入息证明文件）

已有按揭在身或身为按揭担保人

根据2017年金管局的指引，如已有按揭在身，或身为按揭担保人，银行须扣减1成按揭成数，例如可借6成，变成可借5成。破解方法有两个：

第一，购买按揭保险，其后可照借足9成，但保费会调高。若物业售价1920万以上，则不能透过按保做高成数按揭，上述人士最多只可借4成。
第二，找一个“处身”的近亲做借款人(borrower)，自己退而做业主(mortgagor)，此情况下，部分银行可以借足6成。

部分银行容许申请人不签“表格一”，并不会查看环联（TU）的楼按部份，其他按揭的每月还款，因而不用计算在压力测试中，惟代价是最多只可借5成。参考我们在《北斗星按揭网》的文章：畅谈“Non-consent”按揭

行资产审查最多借5成

有父母会将已供完的物业重按去为子女置业，如用资产审查方式申请按揭，最多可借5成。但未有工作人士须留意，如只得一间现契物业想翻按，大部份银行普遍只借2成半，只有有个别银行仍可借足5成，欢迎联络我们免费查询。

至于3000万以上物业，如行资产最多亦可借5成，行入息最多借6成，只比行资产多一成。若行资产审查，物业可用作出租或自住用途。如工商物业行资产审查，最多只可借5成，如有按揭在身，则要扣减一成至最多4成。

出租物业最多借5成

申请按揭时报称物业用作出租，最多只可借5成。但留意1000万以上物业，无论是报自住或出租，按揭成数最多同为5成。因此，1000万以上的自住楼，利用“拟租金收入”，有助通过压力测试。详情参考以下文章：

参考文章：

公司持有物业最多借5成

如物业由有限公司持有，将当作投资用途，最多只可借5成按揭。有限公司按揭须由股东或董事做担保人，如担保人已有按揭在身，按揭成数便要扣减一成。不过，若该有限公司属于有盈利的营运公司，最多可借8成（5成楼按，3成中小企贷款）。

参考资料：以公司形式买卖物业按揭攻防手册【星之谷专栏－经济一週】

按揭成数 – 车位、工商物业

金管局于2023年7月公布，将非住宅物业按揭贷款的适用按揭成数上限，上调10个百分点，即车位和工商物业最多可借6成，如已有按揭在身须扣减一成。车位方面，如与持有物业位处同一屋苑，部分银行接受物业和车位一起做按揭，毋需合契，车位按揭可做足7成和30年。

值得留意，新政策不适用于企业为筹集营运资金，以物业作抵押所取得的信贷融资。如涉及信贷融资，工商物业最多只可借4成。不过，若申请人持有营运公司并有利润，可运用公司数借8成按揭，即4成银行头按＋4成中小企贷款（或循环贷款）。参考文章：

想详细了解金管局最新放宽非住宅按揭成数的细节，可参考我们整理的懒人包

其他常见按揭成数问题

是否所有人都可以用新按揭成数?

新按揭成数只适用于首置人士购买自住物业，而且需要是现楼，也不可以用于转按套现。

换楼人士未必能做到9成按揭?

换楼人士先卖后买，如出售物业未完成成交，新买物业不可敍做9成按揭，最多8成。因此，换楼人士宜先完成卖楼，才签署临约买楼，便能做9按。