更新：2025年03月21日 @ 6:10 下午

如果房产已经还清贷款，没有抵押，如何重新进行抵押贷款以实现套现（俗称“重贷”或“翻贷”），用于投资、申请移民或作为子女购房的首付款？本文旨在回答常见问题（FAQ）。请注意，本文假设持有现金契约的房产所有者为退休老人，但文中提到的概念适用于任何现金契约的持有者。

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问：如果老年人拥有房产的现金契约，但已经退休且没有收入，那么在进行现金契约的重新抵押贷款时，最多可以获得多少比例的贷款？

答：如没有入息，便要行资产审查，按揭最多可以5成，而比较保守的银行则只会承造2成半按揭。至于申请人有入息，1,500万元以下的物业，银行批出按揭成数最高是7成。如果要借更高成数，就需要上按保，惟只限600万元或以下的物业可以。

要留意的是，如申请人有其他按揭在身，现契行资产审查最高按揭成数便要扣减一成，即最高4成。如行入息按揭，也可能需要扣减一成。详情可参考以下文章。

• 申请资产水平按揭指南2023
• 【放宽按揭成数上限2023】买楼首期点计算? 自住、出租、工商厦按揭大不同

问：现契重按的最长还款期是几长？

答：和一般新买按揭或转按一样，最长30年。但银行会考虑人龄和楼龄去调整还款期。比如长者是60岁，而银行是以人龄80减去计还款期，那么最长只能做20年，不能做30年。

• 按揭还款年期指南2023【人龄、楼龄、物业种类等】

问：如果想还款期做足30年，有没有办法？

答：如果按揭批不足30年的原因是人龄而不是楼龄的话，可以加个年轻担保人。那么，人龄便可以用担保人的年龄去计，容易做足30年。

问：现契翻按的利率和回赠和其他按揭是不是相同？

答：翻按和普通按揭的mortgage plan是相同的。现时最佳按揭利率为 H+1.3%，总回赠（银行回赠加中介回赠）最高为 3%。但留意，根据金管局指引如回赠超过1%，需要扣减贷款额。

• 银行按揭回赠及按揭利率比较（新买、转按）

 

问：现契重按的申请流程是怎样，需要什么文件？

答：如果是行资产，流程如下：

• 到银行申请现契重按，填申请表
• 把楼契交给该银行认可的律师楼
• 银行批核后，签按揭贷款信
• 银行进行验楼
• 验楼通过后，到律师楼签按揭契
• 按揭提款（drawdown）

现契重按所需文件：

• 身份证副本
• 住址证明
• 楼契
• 入息证明（如果不是行资产审批而行入息审批）

问：如果楼契遗失了，怎样办？

答：需要找律师从田土厅勾回楼契的“核证副本”，并宣誓，然后便可以到银行做现契翻按。律师费每份文件预二至三百元，楼契的文件越多，律师费便越贵。

如遗失楼契，不论是否要做重按，都应去律师楼做核证副本，这费用不能悭。否则，将来百年归老后，下一代继承业权时会出现问题。参考我们在《苹果日报》的文章：

• 遗产楼契失踪 瞬间贬值200万【星之谷专栏－苹果日报】

问：现契翻按套现需时几长？

答：如果楼契已在身，银行审批和律师楼做文件的程序可以同步进行。正常最快可以一个月便有现金到手。不过，现时疫情关係，可能会需时，预两个月左右。

问：现契重按是不是一定要验楼？如物业有租客怎办？

答：由于几年前名城发生过假业主事件，银行处理现契重按一般都需要验楼，就算有租客。因此，如需要做现契重按套现，要准备开门给银行验楼。

问：验楼时如银行发现室内有潜建，按揭是不是会被拒？

答：如果潜建不涉及结构性改动，一般银行不会拒批。但如果是涉及结构性改动，比如平台有个檐蓬，银行可能会有以下做法：

1. 业主需要签承诺书（undertaking），对于因潜建而做成的可能损失或诉讼，需要自行负责。
2. 估价行计算清拆费，在楼价扣减清拆费再计按揭成数。

不同银行对于潜建有不同取态，有些会用以上（1），有些则用（2）。因此，申请按揭时，货比三家是重要。

但要留意，如果物业是劏房，大部份银行都不会批。个别中小行可以对劏房承造按揭，但需要加息。

问：如果银行户口有现金，能不能提高翻按成数？

答：如是行资产按揭，贷款额最高仍是楼价5成。如果有其他债务在身，未必能借足5成。这时，如户口有现金，并计入净资产内，会有机会可借足5成。

问：现契重按有什么支出？

答：支出包括：

1. 律师费，约5000元
2. 火险，视乎面积，一般预每年千多元

• 做按揭要买火险，最平几多？【四大注意事项】

延伸阅读：

• 物业按揭无本生利的两个招数【星之谷专栏－经济一週】
• 【现契套现】冇入息和现金，但有已供完物业是否可重按套现？
• 物业重按申请指南 零入息可借几球周转《星之谷专栏 – 经济一週》
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