【按揭保險2023】波叔Plan+保費計算+壓測+按保折扣+退保費

最后更新：2023年8月9日

金管局放宽按保 – 1500万楼最高按揭保险成数升至八成，仍设35%保费折扣。香港楼价高企，并非人人都能一炮过full pay买楼，申请按揭贷款亦都是通常的做法。一般而言，私人物业的最高按揭成数为7成。如果首期不足的话，就购买按揭保险，才可以令银行批出高成数按揭，最高可达9成，下文会讲述按揭保险的相关注意事项。

什幺是按揭保险？

根据香港金融管理局的指引，自住物业按揭贷款须遵守按揭成数上限的规定。如果想借超过7成，就要购买“按揭保险”。按保公司向银行提供按揭保险计划，使银行可以提供高成数的按揭贷款而毋须承担额外的风险。

香港的按揭保险近来经歷多次转变，金管局于2023年7月7日宣佈放宽按揭成数。最新政策下，楼价1,000万或以下最高可借9成按揭；1,000万至1,125万可借8至9成，上限900万；1,125万至1,500万，最高可借8成按揭；1,500万至1,715万可借7至8成，上限1,200万；1,715万至3,000万最高可借7成。另外，按证保险公司会为首次置业人士提供保费特惠，价格为1,500万港元或以下的物业，宽免按揭贷款在银行最高按揭成数以上不多于5%的受保范围的保费。

财政司司长陈茂波于2022年2月23日发表的财政预算案放宽按揭保险，1,000万或以下可以借高达9成按揭、1,200万高达8成按揭、1,200万元以上至1,920万元可借5成至8成按揭，上限960万元，被称为“波叔Plan”。

至于之前的“林郑Plan”，即900万元以下的物业最高可以借9成（上限720万），1000万元以下的物业则最高可以借8成。另外，首置人士若未能符合银行压力测试，亦能申请最高8成或9成按揭，但其供款与入息比率需要不超过50%，而申请人在原有的保费之上，需另加10%至15%按揭保险费。

除“波叔 Plan”和“林郑 Plan”外，原有旧例依然生效，即450万元以下的物业最高可以借9成，而600万元以下的物业则最高可以借8成，转按套现亦适用。

按揭保险费如何计算？

申请按保就要支付按揭保险费，保费以贷款额计算，可选择一次性支付，亦可计入贷款额内作分期支付，而且首置人士比非首置可享更低按揭保险费。有关按揭保险计划的保费，可参考下列各表。

按揭保险计划按揭保费一览表

表1- 600万港元或以下保险范围由按揭成数70%以上至90%（首置人士按保费）

按揭种类	保险范围根据按揭成数	按揭年期	一次付清保险费（占贷款额百分比）	每年支付保险费
				首年（占贷款额百分比）	续保（占贷款额百分比）
浮息按揭	70%以上至75% 按揭成数	10 15 20 25 30	0 0 0 0 0	不适用	不适用
	70%以上至80% 按揭成数	10 15 20 25 30	0.50 0.60 0.76 0.83 0.92	0.45 0.55 0.65 0.70 0.80	0.22 0.22 0.22 0.22 0.22
	70%以上至85% 按揭成数	10 15 20 25 30	0.86 1.02 1.25 1.35 1.41	0.65 0.75 0.85 0.95 1.05	0.43 0.43 0.43 0.43 0.43
	70%以上至90% 按揭成数	10 15 20 25 30	1.25 1.48 1.79 2.03 2.16	0.85 1.04 1.23 1.41 1.6	0.61 0.61 0.61 0.61 0.61

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表2- 600万港元或以下保险范围由按揭成数70%以上至90%（非首置按保费）

按揭种类	保险范围根据按揭成数	按揭年期	一次付清保险费（占贷款额百分比）	每年支付保险费
				首年（占贷款额百分比）	续保（占贷款额百分比）
浮息按揭	70%以上至75% 按揭成数	10 15 20 25 30	0.15 0.15 0.15 0.15 0.15	不适用	不适用
	70%以上至80% 按揭成数	10 15 20 25 30	0.65 0.75 0.91 0.98 1.07	0.50 0.60 0.70 0.75 0.85	0.24 0.24 0.24 0.24 0.24
	70%以上至85% 按揭成数	10 15 20 25 30	1.01 1.17 1.40 1.50 1.56	0.70 0.80 0.90 1.00 1.10	0.45 0.45 0.45 0.45 0.45
	70%以上至90% 按揭成数	10 15 20 25 30	1.40 1.63 1.94 2.18 2.31	0.90 1.09 1.28 1.46 1.65	0.63 0.63 0.63 0.63 0.63

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表3- 1500万港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (首置人士按保費)

按揭种类	保险范围根据按揭成数	按揭年期	一次付清保险费（占贷款额百分比）	每年支付保险费
				首年（占贷款额百分比）	续保（占贷款额百分比）
浮息按揭	70%以上至75% 按揭成数	10 15 20 25 30	0.00 0.00 0.00 0.00 0.00	不适用	不适用
	70%以上至80% 按揭成数	10 15 20 25 30	0.60 0.71 0.90 0.97 1.09	0.53 0.64 0.76 0.81 0.93	0.26 0.26 0.26 0.26 0.26
	70%以上至85% 按揭成数	10 15 20 25 30	1.01 1.20 1.46 1.57 1.64	0.76 0.87 0.99 1.10 1.22	0.50 0.50 0.50 0.50 0.50
	70%以上至90% 按揭成数	10 15 20 25 30	1.46 1.72 2.08 2.35 2.50	0.99 1.20 1.42 1.63 1.85	0.70 0.70 0.70 0.70 0.70

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表4- 1500万港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (非首置按保費)

按揭种类	保险范围根据按揭成数	按揭年期	一次付清保险费（占贷款额百分比）	每年支付保险费
				首年 (佔貸款額百分比)	续保（占贷款额百分比）
浮息按揭	70%以上至75% 按揭成数	10 15 20 25 30	0.00 0.00 0.00 0.00 0.00	不适用	不适用
	70%以上至80% 按揭成数	10 15 20 25 30	0.75 0.86 1.05 1.12 1.24	0.58 0.69 0.81 0.86 0.98	0.28 0.28 0.28 0.28 0.28
	70%以上至85% 按揭成数	10 15 20 25 30	1.16 1.35 1.61 1.72 1.79	0.81 0.92 1.04 1.15 1.27	0.52 0.52 0.52 0.52 0.52
	70%以上至90% 按揭成数	10 15 20 25 30	1.61 1.87 2.23 2.50 2.65	1.04 1.25 1.47 1.68 1.90	0.72 0.72 0.72 0.72 0.72

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另外，有些情况下即使只借7成，仍然需要上按保，可参考以下HKMC按揭保险费：

https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1241/Premium%20Rate%20Sheet_Jul%202023_Chi.pdf

留意上面HKMC的保费表中，只需要理会“一次性付清保险费”一栏，银行将相关数目计入每月还款中，让贷款人可分期清还，最长为30年。“每年支付保险费”一栏不用理会（见以下问题）。另外，按保公司有保费折扣，最新各个按揭保险费表已经是65折后的实际保费率。如果对按保费有任何疑问，欢迎按上方whatsapp按钮向星之谷免费查询。

举例一：楼价600万，做8成按揭，还款期30年，按揭保险费＝ 600万＊80%＊0.92% = $44,160

举例二：楼价600万，做9成按揭，还款期30年，按揭保险费＝ 600万＊90%＊2.16% = $116,640

不清楚如何计算保费？请留言我们会有专人回复

按揭保险费可选择一次性支付，或每年续保支付，点拣最着数？

一次性支付较为着数，因为银行会先代贷款人一次性支付给按保公司，然后贷款人再把保费摊分30年归还银行，并且最多可享有65折优惠。相反，如选择每年续保支付，将不能享65折优惠，3年内甩走按保亦不能取回15至25%保费，长远而言不着数。

新制下的按揭保险，不同楼价和物业种类最高可借几多成？

新制下按揭保险可批出的成数如下：

1,125万或以下：最高9成 (上限900万)
1,125万 – 1500万：最高8成
1,500万 -1,715万：5成至8成 (上限1200万)
1,715万 -3,000万：7成
非首置人士最高8成。
1000万以上楼花即供不能用“林郑 Plan”和“波叔 Plan”
村屋：最高8成半。
房协二手指定屋苑：不限楼价可做9成。
转按涉及套现：楼价600万或以下最高8成
转按甩发展商二按：最高8成。
联名物业甩名：最高8成，但如单名转单名，最高9成。
换楼先卖后买，未完成出售旧物业前，最高8成。

香港有多少间按揭保险公司？保费是否一样？

有两间：香港按揭证券有限公司（HKMC）和QBE，两间公司按保保费一样，选择那一间公司都不会影响你的利息和现金回赠，因相关项目由银行决定，但最终贷款金额（7成以上部份）以及还款年期则由按保公司决定。

所有银行均可透过HKMC购买按保，个别银行亦可于QBE购买。惟一般情况下，客人不能自选按保公司，银行会随机把申请人派去HKMC或QBE。

请延伸阅读以下文章：

【按揭保险】HKMC和QBE在批核标准上有什么分别？

按揭保险的批核需时几长？

一般而言，HKMC批核需时约一星期，而QBE一般能于银行内部批核，可短至数日内完成。但如递交的文件不齐全，审批时间便会延长。须留意，以上仅为按保批核时间，未计及银行批核部份。

银行批核普遍需时1至2周，如遇上旺季银行“塞车”，审批时间或会较长。心急的客人应先向按揭中介查询，最新的银行审批速度。

申请人可致电HKMC查询批核情况，热线：2536 0136

如何申请按揭保险？

按揭保险经由银行申请。签署临时合约后，准业主于银行敍做按揭时，如借贷额超过7成，银行会替你申请按揭保险。部份银行会先批核7成按揭，才把申请表交至按保公司，部份银行则先等按保批核后，才会批核7成按揭部份。

申请按揭保险需要准备什么文件？

与银行按揭审批相比，按揭保险较为严格，除了3个月入息纪录外，还需要税单以及强积金纪录。若无税单申请按揭，HKMC有机会要求查看6个月的入息纪录，并会要求申请人解释无税单的原因。常见可接受的原因包括：因转工而错过报税期、在国内工作回流、因事停工（如分娩）等。注意，没有报税不是可接受的理由。

申请文件包括：

身份证副本
住址证明
公司雇佣合约、3个月粮单、3个银行出粮户口月结单（如支票出粮要支票副本）
若入息属于浮动收入，需提供6个月粮单
其他债务资料，如汽车贷款、私人贷款等
如多过一个按揭，需提供其他按揭的贷款信及近3个月供款纪录

请留意：近年因疫情影响环球经济，银行收紧按揭，申请按保或须提供2年税单纪录。建议准上车人士备好相关入息文件后，才签署临约。

未能成功批出按揭保险怎么办？

如未能批出按保，可请求银行替你上诉，因此严选优质银行很重要。此外，如HKMC不批，亦可尝试再向QBE申请。留意每间按保公司只会审批一次，例如HKMC不批，即使经另一银行再向HKMC申请按保，同样不会重批。另外一开始不要向太多间银行申请，如HKMC收到同一申请人几份申请书，但不同申请书内的资料有出入，或会令HKMC起疑，导致批核时间延长。如为一手楼花，则可申请发展商按揭。

注意，购买按揭保险与否仅影响7成以上按揭部份，即使不获批按保，银行仍能借出7成部份按揭。

按揭保险有什么常见拒批原因？

若能通过入息审查，最常见的拒批原因，是按保公司质疑入息的可信性，例如公司由申请人或近亲开设，或该公司于签署临约买楼后才开设。但即使公司由按保申请人开立，向按保公司提供公司利得税单及核数师报告后，也可获重批。

第二个常见拒批原因为首期来源，按保公司需要申请人证明，首期不是从贷款而来（例如私贷、信用卡现金贷款等）。另外，按保公司质疑，买入的物业不是自住用途，也是常见的拒批原因之一。

其他可能拒批的情况包括曾经背负破产而又未解除、信贷评级太低、有犯罪或洗黑钱纪录等。至于无粮单、税单或入息证明，成功申请按揭的机会很微。

什幺情况下，申请按保须通过压力测试？

儘管政府放宽按揭成数时，让首置人士豁免压力测试，惟以下情况申请按保，仍然须通过压力测试：

申请人或担保人有其他按揭在身（包括车位、工商舖按揭）
联名物业甩名，需要重做按保借8成或9成。
转按用新按揭成数甩走发展商二按
转按8成套现（只适用旧按揭成数）
换楼先卖后买，但出售物业未完成成交。

留意：即使按保放宽首置人士不需要压测，但疫情肆虐下银行加强风险管理，部份大银行仍会计算压测，建议如申请人入息未能通过压测，应向多几间银行申请按揭。

如须压力测试，如何才能通过？

如首置申请人( 包括抵押人 / 借款人 / 担保人 ) 没有其他按揭在身，供款与入息比率（DTI）上限用 50/60 计算。（即以目前利率计算每月供款，DTI不能超过50%，另假设加息2厘，DTI不能超过60%）。

如果按揭申请人或担保人本身已有按揭在身，可用以下指引：

	供款与入息比率	压力测试前后
类别	按揭成数	压测前／压测后
自住无按揭	任何	50％／ 60％
自住有按揭	任何	40％／ 50％
出租无按揭	任何	40％／ 50％
出租有按揭	任何	40％／ 50％

如入息包含佣金、花红、津贴、无薪假期，按保如何计算压力测试？

如须借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能计作入息，但花红可以，以两年平均数计算。超时工作薪金亦可计作入息。注意，受社会事件和疫情关係影响，警务人员和医务的超时薪金，可能超出底薪很多倍，银行未必能计足。

疫情期间亦有雇员被逼放无薪假，银行有机会拒批按揭，或将入息当作浮动收入，取6个月平均数计算。然而，浮动收入不能申请9成按揭，最高只可以8成。

详情参考以下文章：

如何取得按揭保费折扣优惠？

除非入息过份不稳定或信贷评级太低，否则大部份客户均可获得65折保费优惠。请留意，保费若分期偿还，需要计算入DTI或压力测试中。

如果需要担保人，压力测试如何计算？

如按揭申请人不能通过压力测试，可寻求一个较具财政实力的担保人，协助担保上会，以两人的入息计算DTI，不过计算压力测试方法有所不同。

如购买按揭保险，还款年期如何计算？

最长还款期为30年，但会根据人龄及楼龄有所调整。人龄由银行决定，最长以（80-人龄）计算还款期，上限是30年，但按保公司有权用（75-人龄）去计算，视乎实际情况而定。楼龄最长以（75-楼龄）计算，村屋则以（55-楼龄）计算，部份蓝筹屋宛如美孚，即使楼龄已超过50，仍有机会都可照批30年。

由于还款期由银行订立，如果银行是用（70-人龄），连带按保部份亦须用（70-人龄）计算，申请前应向按揭中介查询，哪些银行批的还款期最长。

如有担保人，还款期可以用人龄减借款人或担保人较年轻一位去计最长还款期，但留意有附带条款。另外，近期HKMC对于有收紧迹象，如果贷款人超过60岁，买楼前建议先预批按揭。详情请参考以下文章：

担保父亲做8成按揭，HKMC有机会用父龄计供款年期

连租约物业能否申请按揭保险？

不能，上按保物业必须为自住或给家人住。连约物业只能借5成，不能上按保。参考北斗星网文章：

买楼连约，按揭保险想借8成，有没有拆解方法?

买入物业予家人居住，能否申请按保？

可以，惟借贷上限为8成，而且家人本身不能持有物业。如家人已有物业，按保公司对于自住用途审批严谨，或要求申请人解释，家人的物业为何不能用作自住，以物业需要出租为由未必获按保公司接受。银行放款后，按保公司亦会定期调查，该家人是否一直在该物业居住。

HKMC对于自住用途审批严谨，参考我们在《苹果日报》和《东方日报》的文章：

如有按揭在身，按揭成数须否扣减一成？

如经按揭保险，即使有按揭在身，也可借足9成，但保费较为昂贵，而且计算按揭压力测试时供款与入息比率上限会有所调整。多按贷款人的保费可参考上面表二及表四。

一旦退保，按揭保险费可否退款？

可以，首年内退保可取回保费40%、两年内25%、三年内15%，其后为零。由于按揭罚息期普遍为2年，很多客人静待2年过后才退保。如果楼价升值，3年内可转按7成，退回15%保费。

如经按揭保险敍做高成数按揭，物业能否出租？

不能，经按揭保险敍做按揭，仅容许物业是用作自住。成交后，按保公司定期会调查物业是否自住，并会要求申请人声明及提供水电煤证明，如作虚假声明属刑事罪行。

注意，即使物业已大幅升值，原有按保已形同虚设，但物业仍不可用作出租，否则可能会被罚款或call loan。

“偷鸡出租”或可能会被税局问，就算有打厘印

按揭回赠要扣减贷款额，按保公司会如何处理？

根据金管局条例，不论回赠来源为银行或按揭中介，若现金回赠超过1%，需相应扣减贷款额。举例，如楼价600万，借贷8成，现金回赠共1.55%，实际借贷额需以480万扣减回赠金额计算，不能借足8成，银行及中介于成交后再提供现金回赠。意味借贷款额减少数万元，但负债亦随之减少数万元。

HKMC的按保申请表上，需要申请人填写按揭中介回赠的金额，然后HKMC会进行贷款额扣减。不用填写银行回赠，因银行会报告予HKMC。收取中介回赠不会影响批核及利率。

关于按揭回赠，是否需要扣减贷款额，要视乎楼价及按揭成数，因金管局的扣减贷款额理念是申请人的贷款额和回赠，不能突破非按保按揭成数。

其他常见问题

若未能通过压力测试，按保会否拒批按揭？

若以首置身份买楼，而按揭申请人及担保人均无按揭在身，未能压力测试不会被拒批按揭，但要多缴保费10%，而且月供款与入息比率不能超过50%。至于未获豁免压测者，入息未能通过的情况下，按保将拒批按揭。

同时向数间银行申请按保，会否提高批核机会？

不会，因为每间按保公司只会审批一次，反之，若数间银行的申请表资料有出入，更会令按保起疑而阻碍批核。一旦被拒批，申请人可提出上诉或增加担保人再作审批。