唐楼按揭全攻略：贷款成数、最长期限、常见陷阱与拒批原因

最后更新：24/03/25 @ 5:15 下午

唐楼的楼龄普遍较高，且改建或非法建筑（僭建）较为常见，这使得唐楼的按揭申请难度较大。然而，只要了解银行的审批要求，申请过程仍然可以顺利进行。唐楼的优势在于入市门槛较低，通常可申请高达80%至90%的按揭成数，吸引了不少购房者。

本文通过问答形式，详细解析唐楼按揭的相关问题，包括贷款成数、最新利率和返利政策、拒批原因等，帮助你提高唐楼按揭申请的成功率。

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唐楼按揭成数最高是多少？

1000万以下唐楼，如果购买按揭保险可敍做高达九成按揭；1000万-1125万唐楼，可借8至9成，但贷款额上限900万元；1,125万-1,500万唐楼，可借8成；1,500万-1,715万唐楼，可借8成，贷款额上限1200万元；1,715万-3,000万唐楼，可借7成，贷款额上限2100万元；3,000万-3,600万唐楼，可借6成，贷款额上限1800万元；超过3,600万最多只可借五成。由于唐楼一般需要验楼，按揭审批时间较长，建议预留至少两个月以上成交期。

唐楼质素会影响按揭成数，如果楼龄50年以下及有保养维修等，银行及按揭保险公司批出高成数按揭的机会较高。反之，如果唐楼质素欠佳、楼龄大于50年、有僭建等，则有机会被扣减按揭成数。

需特别留意，如果按揭保险公司未能批出高成数按揭，客人最多只可向银行借7成，变相需要预备更多资金，以支付首期。

至抵唐楼按揭利率及现金回赠？

综合市场报价，目前H按利率可低至约H+1.3%，Cap P-2.5%；P按利率则为“P-2.5%”。另外，如果经按揭中介申请按揭，现金总回赠可达3%。

唐楼按揭还款期最长多少年？

一般唐楼最长还款期为30年，但实际情况要视乎多个因素，包括人龄、楼龄、按揭成数。

若申请六成或以下按揭，大部分银行以“75减楼龄”釐定最高按揭年期，假如唐楼楼龄超过45年，则不能申请最长30年还款期。例如，唐楼楼龄为50年，最长按揭年期为“75-50”年，即25年。当然个别银行仍可以“80减楼龄”釐定最高按揭年期，详情可按上方Whatapp按钮向星之谷免费查询。

如果申请高成数按揭，部分银行同时以“楼龄”及“人龄”计算最长还款期，以较短者为准。一般银行以“75减人龄”，但个别银行可以“80减人龄”计算，但高成数按揭的楼龄必须以75减计算。

以一般“75减人龄”及“75减楼龄”计法为例，如人龄为60岁，计出最长还款期为15年(75-60)；如楼龄为45年，计出最长还款期为30年(75-45)。由于“以较短者为准”，最长还款期将为15年

唐楼容易出现估价不足问题？

唐楼成交数较为疏落，最新放售价与过往成交价的差距可能较大，因楼价参考资料较少，银行估价时相对保守，故较容易出现估价不足问题。向银行查询唐楼估价时，需准备物业实用面积及楼龄等资料。

如须购买按保，在大部分银行都“估唔足价”的情况下，按揭保险公司或会自行对物业估价，以计算按揭成数。

为保险起险，准业主宜向多几间银行申请按揭，以及选择较大型的屋苑式村屋，以增加估价贴近成交价的机会。只要成交价跟估价不是相差太远，银行应该能够批足。如果多间银行估价均太低，则建议先至银行申请预批。

唐楼僭建被查出，是否会影响按揭申请？

在申请唐楼按揭时，银行通常要求进行验楼，因此在交易前最好先确认卖家是否愿意允许估价师到现场验楼，检查是否存在僭建、分割房（劏房）或其他违规结构改动。建议将验楼要求写入临时买卖合同，以避免潜在问题。

如果改动不涉及结构性变化且不影响承重墙，一般的小规模改动（如僭建檐篷、改建开放式厨房等）通常不会影响按揭申请。然而，估价师会根据僭建的规模计算“恢复费用”，如果恢复费用相对于楼价的比例较低，通常不会影响按揭成数。

如果唐楼存在分割房（劏房），则只有少数银行愿意提供按揭贷款，而且利率通常较高，按揭成数最高为50%。

唐楼僭建被查出，银行会否停止审批按揭？

唐楼如设有僭建物，或会影响按揭批核。一旦屋宇署发现僭建物并发出清拆令，物业会被钉契，同时银行将停止审批按揭申请。业主须于限期内拆除僭建物，其后向屋宇署申请取消钉契及取得满意纸，再向银行申请按揭批核。

唐楼遗失原装楼契，会否提高按揭申请难度？

由于唐楼业主多为长者并持有物业多年，楼契可能已经遗失。如果唐楼已经供完，准业主买入前宜问清楚是否有原装楼契，若只有影印契，或会增加按揭申请的难度。

唐楼按揭常见拒批原因？

即使准业主通过入息及压测要求，按揭仍可能出于以下原因被拒批，买入前宜先仔细检查。

1.楼龄过高
2.劏房僭建
3.违例结构性改动
4.更改地契用途