出租物业按揭操作常见问题解答（FAQ）

2018年1月29日

更新：24/03/25 @ 5:11 下午

出租物业的按揭成数最高可达50%（5成），但如果名下已有多个按揭，成数最高只能做到40%（4成）。由于租金收入可以纳入计算，但会按折扣后的比例计算，因此，出租物业的按揭操作相较于自住物业更为复杂。

为了帮助大家更好地理解，我们整理了客户常问的一些问题，并制作了一个常见问题解答（FAQ）。

可留言查询任何出租按揭的问题

假设我想转按自住物业，但有另一自住物业在放租中，能不能计租金收入？

答：

假设目前想为某物业在 银行A 申请转按，而该出租物业的按揭也在 银行A，那么一定不能计算租金收入，因为当初申请按揭时申报的是自住用途。

但如果出租物业的按揭是在 银行B，银行A通常会要求查看客户该物业的按揭批核信（facility letter），用于进行压力测试，从而得知该物业当年是以自住用途申报。

在这种情况下，银行A是否将租金收入纳入计算，取决于具体银行的政策：

宽松的银行政策：
如果银行A考虑到近年来房价上涨，且该出租物业的按揭余额已降至楼价的50%或以下，符合金管局（HKMA）的规定，便会同意将租金收入纳入还款能力计算。
严格的银行政策：
也有部分银行较为谨慎，要求客户先将该物业在 银行B 重新按揭，将用途由“自住”改为“出租”，然后才可以在进行转按时将租金收入计入还款能力评估。

重要提醒：

如果出租物业当年是通过高成数按揭（超过60%）并使用了按揭保险（HKMC），那么所有银行都不会将租金收入计入还款能力评估。在这种情况下，客户需要先将该物业重新按揭，解除HKMC的限制后，才能重新申请转按。

如果租约没有打厘印，能不能计租金收入？

答：可以的，但有些银行会再折上折。有些银行有没有厘印打的折都是一样。不过建议客人不要吾打厘印，因如交了物业税而无交厘印税，税局的电脑一定联系到。有些客人出租物业但不交物业税，以为“税局问时才补交啰”，那真是好危险，因差饷物业估价处会定期寄信来问物业是不是在出租中，如填不是，那便是对政府作出虚假声明，是刑事罪；如填是，电脑也马上对到该物业没有申报物业税。

有租金收入，没有其他入息，能不能做按揭？

答：可以的。参考这文：

申请按揭，租金收入计算之注意事项

申请按揭保险，租金收入能不能计入息？

答：可以的，但该物业的贷款信需要注明是“自住”用途或现时按揭余额低于楼价的一半。

大陆楼的租金能不能当入息？

如在大陆有楼收租，也可以计租金收入的，但不是间间银行做，同样是要打7折。需要文件包括：

房产证
租约
租客过数纪录

如果想把物业出租，但未有租客，能不能用预期租金计收入？

答：可以的，用“拟租金收入”，请参考：

原按揭是报出租，转按报自住有什么要注意？

答：如旧按揭有做 rental assignment，可能要提供退租书。另外如报自住有些银行要提供水电煤证明，如心仪这些银行便要准备这些文件。

原按揭是报自住，想报出租，但有其他按揭，是不是只能4成？

答：如果由自住转为出租，按揭成数便由6成降至5成。但读者会问：如果有其他按揭在身，会不会成数再减多一成？答案是不会的，因在原银行自转为出租，银行不会重check TU，因此不会扣按揭成数。但如转按，由于需要重check TU，便需要扣减成数。

自住物业想放租，是否要向银行申请出租同意书？

答：如是自住物业，本身和银行的契约是不能出租。如果自住物业是高成数按揭，HKMC会定期检查物业是不是自住，因此如有HKMC在身而“偷鸡出租”要慎重考虑。如是借6成的自住物业，虽然drawdown后银行不会定期去查贷款人有没有放租，但如贷款人主动要求银行发出租同意书，银行也会要求他先把自住物业翻按为出租，成数5成或以下才可发出租同意书。在银行角度，如发了出租同意书，假设借款人断供，银行也要等租约完后才能收楼拍卖。但如借款人的物业是自住但“偷鸡放租”，如之后断供，银行可直接收楼，就算有租客。

有客人问：如银行发现“偷鸡放租”会不会 call loan？银行几时都有权call loan的，不需要原因。如是高成数按揭，HKMC 发现出租一定会 call loan.

在这个课题上，如客户对个别个案有进一步查询，请直接与我们联络。

也有客人问：其实“偷鸡放租”是不是犯法？如是高成数按揭，有机会是违法。因借款人曾对政府作出声明物业是自用，HKMC 也会定期要求借款人申报是不是自住，如对政府作出虚假声明，的确有可能有法律责任。但如是借6成，由于只经银行不用经政府，声明是自住是对银行声明，偷鸡出租是违反同银行的契约，有可能被银行要求补回成数的差额。

其实租客能不能查到业主的按揭成数？

答：当然可以，田土厅查册中，按揭契会注入楼契内。

出租物业缴纳印花税后，银行会知道吗？

答：税务局无权将客户的个人信息透露给银行，因为这涉及隐私保护。

但是，如果客户因为出租物业申请了房贷利息抵扣个税，税务局有可能为了核实合规性而向银行查询该物业是否真的用于出租。具体详情可参考以下文章：

“偷鸡出租”或可能会被税局问，就算有打厘印

按揭如报出租会不会影响按揭利率和回赠？

答：以前会，现在不会了。无论是报自住或出租，批出来的利率都是一样。

如只租出了一个月，收了一个月租金，能不能照计租金收入？

答：可以的。其实银行考虑是租约的真伪而已。打正厘印，有银行入数纪录，就算一个月也无问题。很多时，签正式租约及交楼时，两按一上都是现金交收，只要租约上写明是以现金交收，就算无银行过数纪录，有些银行也会作出考虑的。

如多过一个按揭在身，转按时能不能借到6成？

答：在金管局新例下要扣一成，即是只能借5成。但是，如果转按的物业能找到一个“处身”的借款人做borrower，自己做mortgagor，有银行也可借6成。请参考此文

如本身有出租物业，能不能担保近亲首置借8成或9成？

答：可以的，请参考此文

多按人士如行non-consent，最多可借几多成？

答：申请转按时，行non-consent意思是不授权银行check资料信贷库中楼按的部份，因此银行不知道借款人除申请中的物业外，有没有其他按揭係身。金管指引是如行 non-consent, 按揭成数要减一成，或利率要加一厘。有些银行让客选择是减一成还是加一厘。当然大部份客人都会选减一成。自住物业最尽是借6成，减一成便变5成。出租物业5成，减一成便变4成。如行资产审查最多借4成，减一成便变3成。留意 non-consent 不应用于按揭保险内。即如客要申请按揭保险借8成，必须签 tu consent （即要签按揭申请表表格一，俗称Form1）。不过要留意，不是间间银行可行 non-consent, 而且大部份可行 non-consent的银行最多只借4成（自住物业）。而且就算行non-consent, 银行也要借款人签声明没有其他按揭。

参考我们在《都市日报》的文章：

畅谈“不同意查阅”按揭

出租物业申请按揭，银行需不需要验楼？

答：如是现契重按必须要验楼，就算有租客。如租客拒绝开门那么按揭便不能提款。如果不是现契重按，有租约的话，有些银行都可waive入屋验楼，但都可能会到门外查看有没有间房。

如果HKMC出租，会有什么责任？

答：请参考我们在北斗星网的文章：
HKMC出租或分租的风险和法律责任

刚买楼，打算出租，应报自住或出租？

答：假设刚购入物业，如果是连约买，一定是报出租。但如果是交吉买，可以选择报自住或报出租。如果报自住，按揭成数最多6成（如不能申请按揭保险），压力测试以 50/60 计算（如无其他按揭）。相反，如报出租，按揭成数最多是5成，压测以 40/50 计算。不过，就算是交吉买，如打算出租报拟出租，个别银行可以用预计租金收入计在入息内，帮助过压力测试。

如果首期不足，就算是打算出租，都可以先报自住，借6成。到未来真的决定放租才通知银行补差价。

未补价居屋可不可出租？

答：现时只有房协核下的资助房屋推出了未补价出租计划，详情请参阅以下文章。至于房委会核下的居屋，如未补地价，仍然未有任何计划可供申请。
“未补价资助出售房屋－出租计划”懒人包

分割房（劏房）租金收入能否计入还款能力？

答：需要视情况而定：

如果申请按揭的物业是该劏房单位
由于大多数银行不接受劏房作为按揭物业，因此按揭申请通常不会获批。但如果申请的银行愿意为劏房提供按揭（目前市场上大约有2-3家银行接受劏房按揭），那么该劏房的租金收入可以计入还款能力评估。
如果申请按揭的物业是其他单位
如果按揭申请涉及的物业是另一个单位，而不是该劏房单位，那么劏房的租金收入是可以计入还款能力评估的。