最后更新：24/03/25 @ 6:30 下午

政府放宽按揭成数，1000万楼可借9成。很多客人以为，银行的现金回赠以贷款额计算，即以900万计算。其实这是个误解，银行按揭回赠的计法是以非按揭保险下的贷款额计算。以下是几个深入浅出的例。

银行按揭回赠只以非按揭保险的贷款额计算方法

例子1：楼价 800万，借9成。如没有按揭保险，800万楼只可借7成，即560万。经了按揭保险后才可借9成。因此，假设银行的现金回赠是2.5%，银行回赠金额为 $560万x2.5% = $140,000 。

例子2：楼价800万，借7成，有帮家人担保其他物业按揭，银行回赠2.5%，哪么按揭回赠也是$140,000 ?

其实这是不对，因如有按揭在身的话，不经按揭保险，银行只可借6成 (需扣减一成)。因此如要借7成，也需要经按揭保险。因此：

银行回赠 = $800万 x 60% x 2.5% = $120,000

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中介按揭回赠一般以净贷款额计算

中介的按揭回赠通常是按照净贷款额来计算的，这与银行有所不同。假设中介提供的按揭回赠为0.35%，而净贷款额为560万元，那么回赠金额就是19,600元，无论是否使用按揭保险。

那么，什么是净贷款额呢？根据金管局的指导意见，如果按揭现金回赠（无论是银行还是中介回赠）超过1%，而贷款金额已达到按揭成数的上限（未涉及按揭保险），银行需要将回赠金额从贷款额中扣除，这样得到的贷款金额就是“净贷款额”。

市场上常有一种误解，认为银行回赠2.5%，中介回赠0.35%，所以总回赠应为2.85%。其实这并不准确，因为银行的2.5%回赠是以未涉及按揭保险的贷款额计算的，而中介的回赠是以净贷款额计算的。净贷款额通常比未涉及按揭保险的贷款额要高很多。

延伸阅读：

• 按揭回赠，如超过1％需要扣减贷款金额是不是有着数？