更新：2023年9月25日

何谓物业转按？

转按指将物业按揭由银行A转至银行B，当按揭罚息期过后，业主便能自由地将按揭转到其他银行。近期银行为衡业绩不停加回赠抢客，不过9月8 日开始银行相继宣佈将会加息减回赠，想要3%按揭回赠，记得尽快联络锁定低息高回赠按揭计划，额满即止。如想了解更多转按知识，请细阅下文，本文会解答一些常见的转按问题。

 

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转按有什幺好处？

• 加按套现
• 赚取现金回赠
• 甩发展商二按
• 联名物业可甩名
• 添加高息存款户口
• 甩按保，取保费退款及合法出租
• 清数

转按如何赚取现金回赠？

申请转按时，新银行会给予现金回赠作为奖赏。此外，向按揭中介索取免费转介信，并交给银行，更可得到额外现金回赠。当两年后罚息期过去，可考虑当时之息口继续转按，重复赚取回赠。

近来转按回赠稍为回落但仍处于高位，银行连同中介总回赠高达3%，以800万贷款额为例，现金回赠为约24万元。以现时按揭利率计算，取得转按现金回赠已差不多等于免息一年。详情请参考以下文章：

 

• 【星之谷专栏－经济一週】供楼30年，15年免息的秘诀

但要留意，根据金管局规定，如回赠超过1%，不论是来自银行或中介，银行均需要相应扣减贷款额。

银行根据估价计算转按成数，如何能提升估价？

银行对物业估价越高，转按贷款额便越多。而提升估价的方法有多种，包括向多间银行估价、留意屋苑近期的成交价、查册近亲转让成交，以及提高租值以谷大估价。

转按的律师费收费多少？

转按除律师费外，没有其他费用，但个别银行或会收取赎契费或部份还款费用，一般都是1000元内。律师楼收费一般5000至6000元。

转按如何甩按保并取回保费？

若两年前置业敍做高成数按揭，目前楼价升值便可考虑甩按保，取回部份保费退款。举例，两年前以500万买入物业，敍做8成按揭，借贷400万。假设现在楼价升到700万，转按做6成按揭，可借420万，足够清还按揭余额，并能取消按保取回保费。

若两年内甩按保，可取回25％保费。3年内甩按保可取回15％。如果上按保超过3年，便不能取回保费退款。因此，若楼价升幅足够，须于3年内甩走按保。假设按揭保险费为10万元，退15％则为1.5万，值得去做。

甩按保的另一目的是可让物业可合法出租。若物业于多年前买入，楼价已大升，按揭余额佔楼价已一定低于5成，理论上已可出租。

但很多人未正式甩按保便已将物业出租，一旦被按保公司发现，业主便会被罚款，更有个案被罚款超过10万元。届时即使贷款人马上甩走按保，仍须缴交保费罚款。

须否等罚息期完结，才申请转按？

罚息期完结前3个月，已可开始申请转按。假设罚息期为两年，供了第21期供款后便可以申请，银行和律师楼会安排到罚息期完结那天自动转到新银行。

提早申请转按的好处，可以锁定息口和回赠。一旦银行批核转按，即使手续未完成，亦已锁定按息及回赠，其后银行加息或减回赠不会造成影响。但相反，若之后银行减息或增加回赠，则可向银行申请新的按息及回赠。因此，提早3个月前申请转按可收“输打赢要”之利。

若购买楼花，即使罚息期已完结，亦需要入伙后才可申请转按。最早可于入伙前3个月开始申请，到入伙后提取贷款。如果发展商延迟入伙，业主亦须待入伙后才会提取贷款，并转到新银行。

如何透过转按套现？

楼价升值后申请转按，借尽按揭成数，偿还余下按揭后，余额便能套现。举例，目前按揭余额为300万，楼价700万的物业，转按借7成，即490万。因此，便有190万（490万-300万）可套现落袋，作为投资用途。

申请高成数按揭，能否转按套现？

2022年放宽按揭成数，1,920万元以下物业可借取高成数按揭，适用于转按，但不能套现。欲以转按套现，需使用旧按揭成数，即楼价600万元内方可申请最高8成按揭套现，而600万至1,000万元的物业，转按套现按揭上限为6成，最高500万元。

到2023年7月，虽然未有放宽高成数套现的限制，惟银行放宽按揭成数至最高7成，同时适用于转按及套现，故申请人转按时借尽按揭成数，在清还原银行贷款后，套现能力亦大大增强。至于最新转按套现的按揭成数上限，可参阅下文。

转按套现的按揭成数上限, 1,500万最多借7成

新例可用作转按套现用：

• 楼价600万或以下：一般最高为7成，借尽8成需经按保
• 600万至1,500万：最多借7成
• 1,500万至1,750万：最多借6-7成 (上限1,050万)
• 1,750万至3,000万：最多借6成
• 3,000万至3,600万：最多借5-6成 (上限1,800万)
• 3,600万以上：最多借5成

即使没有资金需要，为什么仍应套现？

即使没有套现需求，仍应该转按借尽，以赚取额外现金回赠，同时转按套取的资金，可以放入高息按揭户口（mortgage link），对冲供楼利息，令套现出来的120万在没有利息支出的情况下，但却能赚额外回赠。

若不套现，假如转按贷款余额为300万，以现金回赠3%计，可得9万元。但如借尽420万，现金回赠升至12.6万元，高出3.6万。只要不提取套现的120万，长期放入mortgage link中对冲供楼利息，本金自动按月还银行，便没有额外利息开支赠。

转按套现款项最快几时到手？

转按交齐文件后，一般2星期至1个月可获批。但律师楼需要1.5至2个月处理，其中向旧银行取楼契需要3星期。如想加快进度，可同时向银行申请转按及向律师楼取契，便能把时间缩短至1个月左右。

若按揭数量多于一个，须否扣减转按成数？

若没有按保，而环联显示的mortgage count多于1，大部份银行需要扣减按揭成数一成。但有部份银行不扣减成数，惟不能加按套现，只可转按现有按揭余款。若上按保，则可以不扣减成数，惟须付较高保费。要注意的是，除自有的其他物业按揭外，为家人的按揭担保亦会令mortgage count多于1。

如何利用转按甩走发展商二按？

假设业主两年前借助发展商二按置业，当时楼价800万，一按和二按合共640万（8成按揭），两年后贷款余额为560万元。在旧政策下1000万或以下物业经按揭保险最高可借9成，但转按最多只可借8成，而且由于不能套现，转按只能借按揭余额。

而在新政策下，银行最高可批出7成按揭，以上例子假设楼价不变，业主能在不上按揭保险情况下甩走发展商二按，转按到新银行。因为发展商按揭“蜜月期”完结后，利息很高，建议业主转按至银行享受低息按揭。

转按须否通过压力测试？

不论是普通转按，或甩发展商按揭，申请转按均要通过压力测试。如物业是自住并且mortgage count只是1，压测以50／60 计算。如mortgage count超过1或物业用作出租，压测以40／50计算。相反，新买按揭经按保敍做高成数按揭，可免压力测试，只要每月供款不超过入息50％便成。请参考：

• 供款与入息比率如何应用在压力测试中【四种不同情况】

透过转按将联名物业甩名，有何好处？

联名物业甩名给近亲，有两个好处。转按时顺道甩名，会当作新买卖，重做按揭可用新按揭成数套现。而甩名一方亦可回復首置身份，买物业不需付15％印花税，只需用较低的旧税率去计印花税。请参考：

• 【星之谷专栏－经济一週】自製首置名额 “ 甩名 ”悭税70万元
• 【星之谷专栏－经济一週】分批甩名难过关，楼市玩家转名踩界案例
• 【星之谷专栏－经济一週】联名业主低印花税，高按揭成数甩名秘技!
• 【星之谷专栏－经济一週】小心被追印花税差价，2种物业甩名情况会有手尾跟
• 【星之谷专栏－经济一週】千万物业转按套现 800万?
• 【星之谷专栏－经济一週】换楼客要注意！分析先卖后买定先买后卖

如何透过转按，增加高息Mortgage Link户口存款上限？

部份银行的mortgage link户口可与家人共享，个别银行的mortgage link首年上限可达按揭余款60％，高于一般的50％，申请人在选择按揭计划时可多加留意。

转按时银行普遍赠送火险，有何注意事项？

转按后，新银行一般会送一年火险、甚至家保。须留意，转按完成后旧银行的火险计划依然存在，故可到旧银行申请旧火险保费退款。若物业是新型屋苑，管理费已包火险，便不能受惠银行送赠的火险。

延伸阅读：

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• 绿色按揭转按攻略
• 转按清数攻略（成数、年期、压力测试、利率）
• 物业甩名或转名，如何自定成交价省税？
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