【Mortgage Link高息户口】助业主抵销供楼利息支出

更新：2023年10月20日

面对高息环境，业主供楼开支节节上升，要减轻利息支出负担，除了可考虑适时转按之外，善用银行提供的按揭储蓄挂勾户口（mortgage link）亦是不可或缺的一环，到底mortgage link如何帮助业主，相比定期储款又有没有优势？以下文章就会详细解释。

什幺是mortgage link？

银行为按揭人士提供的mortgage link，存款利率会与按揭利率挂鈎，高息额度上限是按揭余额一半，有些银行则会容许额度最高至按揭余额的60％。假设按揭本金余款为300万，mortgage link户口的上限便为150-180万元。随着每月按揭还款，按揭余额下降，mortgage link的上限也会随之而下跌。另外，由于是活期存款户口，持有人可随时提取户口资金。

如何计算mortgage link的利息？

银行会在每个月向mortgage link用户派发利息，发息日会与每月供款的日期相同。举个例子，假设按揭计划是 H+1.5%，本月供楼的 Hibor 为 2.5%，即实质供楼利息为年利率4厘。那么，存在mortgage link内的合资格存款，本月也同样享有4厘年利息。如果mortgage link有60万元，该月获得的利息就是60万ｘ4%／12＝2,000元。

Mortgage link有什幺好处？

银行每个月会按照按息利率派息至mortgage link户口，持有人可抵销部分供楼利息支出，如果有足够资金长期存放在mortgage link，则全期的供楼利息都可以减省一半。

Mortgage link有什幺坏处？

Mortgage link不受金管局存款保障，一旦银行不幸倒闭，客户于mortgage link中的存款损失则不会获得金管局赔偿。

有閒余资金应放mortgage link还是直接用作首期？

将閒余资金用作首期，会减少置业人士的资金流动性，相反存放于mortgage link之内，利息获得对冲，又可以随时提取应付突发的资金周转。另外，借取较高额的按揭，可以获得更多的按揭回赠，既然贷款的利息可以被对冲，当然是借尽，才可以享受到最多的回赠。

家人可否共享mortgage link户口？

这视乎个别银行做法，有些银行只容许贷款人的一个户口能享受高息，但亦有银行会容许贷款人与伴侣或家人、担保人或共同贷款人共享mortgage link。不过无论有多少人共享，所有户口加起来能获得高息的存款额度仍然是按揭余额的50-60%。

银行派发Mortgage link利息的方式对客户有影响吗？

大部份银行都会将利息直接存入客户的mortgage link户口，客户可自行选择用处。但亦有部份银行会规定将mortgage link所产生的利息用于扣减按揭利息或本金，如果是扣减按揭利息，可能会影响供楼扣税额，从而令业主减少获得税务优惠。

常见问题

在高息环境，是否仍需要mortgage link？

银行为吸引资金，提供的定期存款息率可能会比按息还要高，那样客人如选择定期储款，可以获得更多利息，不过定期存款亦会将资金锁死，相反mortgage link更具流动性，可以应付不同的资金需要。而且定期存款的利率有高有低，而供楼是长远计划，一旦定期存款利率不吸引，客人仍然可以閒余资金投放到mortgage link。

银行会取消高息挂勾户口吗？

银行是有权随时取消高息户口，常见的原因大都是因为贷款人迟供楼。因此，只要每月准时供楼，银行不会贸贸然取消mortgage link。

高息户口内的存款超出上限，银行会如何处理？

假设按揭余额为200万，mortgage link上限便是100万元。如果户口中的存款为150万，当中只有100万能享有高息，余下的50万只能按照普通活期存款计算利息。