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为未补地价居屋或公屋补地价，除可用自有现金外，亦能透过银行按揭套现完成。本文将详细解释，如何透过银行按揭套现以补地价、相关注意事项以及箇中技巧。
对公居屋补地价按揭套现有疑问，可联络我们了解
问：为何要补地价？
答：补地价后，物业可以出租（如按揭成数5成或以下），并能随时加按套现，以及出售予非绿表或白表人士，增加市场流通量。
注意：单位购入不足5年，不能补地价
问：如何透过按揭套现以补地价？
答：假设所持有的未补地价居屋或公屋，自由市场价格为600万，折扣率 30％，预计补地价金额为180万元（600万x30％）。
假设物业未偿还按揭余额是100万元，透过银行重做按揭可借6成，即最多借360万元，部分用以偿还原有按揭100万元、补地价180万元，余下80万元则可自由使用。实质的物业估价以及补地价金额，以房署批核为准。
问：居屋或公屋申请补地价程序？
答：未补地价居屋或公屋申请补价的程序如下：
- 先向房署申请补地价，并缴交手续费6230元
- 房署同意后，将委托测量师行到单位验楼及估价
- 房署发出评估补价通知书后，到银行申请按揭
- 上律师楼完成手续
参考房署网页：
问：如何得知居屋折扣率？
答：居屋或公屋折扣率可从以下途径得知：
- 未补地价居屋购买证上，有首次出售日期、买入价、以及“购入时的十足市值”，
折扣率 ＝ 买入价 ／ 购入时的十足市值 x 100% - 如果已遗失购买证，可到田土厅进行土地查册，勾回当时的买卖合约，便得知以上资料。田土厅查册需要25元，勾回买卖合约需要约100元。
田土厅网页：
问：如何得知居屋的估价？
答：未补地价居屋或公屋的自由市场价格，由房署评估，而补地价金额以房署估价为依据。如业主想知道所持物业的自由市场价，可到银行免费查询估价，但最终估价以房署为准。
按揭注意事项一：房署与银行的物业估价可能不同
房署发出评估补价通知书后，申请人便可到银行做按揭。然而，银行亦会主动为物业估价，一旦与房署估价不同，会发生3种以下情况：
- 银行估价高过房署；银行会用房署估价计算按揭成数及贷款金额。例如房署估700万元，银行估800万元，银行会以700万元计算按揭成数。
- 银行估价轻微低过房署估价：如果做价不是相差太远，一般银行会根据房署估价，计按揭成数和贷款额。
- 银行估价大幅低于房署：银行或会根据该行估价计算贷款额。例如房署估800万元，银行估700万元，银行或以700万元计算贷款额。
按揭注意事项二：600万或以下物业可申请高成数按揭
补地价后，未补地价的居屋或公屋将成为私人物业，可于市场自由买卖，因此可申请的按揭成数与私人住宅相同。600万或以下物业，最多可借8成，而400万或以下的物业，最多可借9成。例子：
- 假设居屋的自由市场价600万元，现有按揭100万元，折扣率30％。补地价金额＝ 600万 x 30％ ＝ 180万元。
- 利用按揭套现以补地价，600万元物业可以借8成，即480万元，其中180万元用来补价，100万元偿还旧楼按，剩下的200万元可以落袋。
参考文章：
按揭注意事项三：按揭条款与私楼相同，需要压力测试
未补地价居屋申请按揭，最长可以做25年还款期，及借取9成至9成半按揭，不需要压力测试。但如已套现补地价，该物业便可于自由市场出售，按揭批核标准亦会看齐私楼，包括：
- 按揭还款期最长30年，会考虑人龄及楼龄
- 需要入息证明，压力测试
- 按揭成数与私楼相同
- 如入息不足，可以加担保人
参考文章：
补地价时限及时间表
以下是居屋或公屋补地价的时限和时间表：
- 补价时限：由房署发出评估补价通知书日期起计，2个月内需要完成补价手续，否则须重新申请和评估估价。
- 入纸向房署申请补价一般需要2至3星期，其间房署会委派测量师来验楼。
- 向银行申请按揭，批核需要1至2星期，另律师楼处理文件需要1.5个月
注意事项：如担心赶不及2个月限期，可于银行申请做按揭时，同步联络律师楼取楼契做文件，加快完成手续。
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