按揭还款年期指南2023【人龄、楼龄、物业种类等】

最后更新：21/03/25 @ 5:57 下午

申请住宅按揭，最长还款期可以做30年，但根据不同的人龄、楼龄、物业种类、交易类别及按揭成数等因素，最终批出的年期或不尽相同，参考本文作深入了解。

想了解你的最长按揭还款年期，请联络我们免费查询

人龄

大部份银行用“75减人龄”计算按揭年期。如按揭借款人40岁，75减后是35年，故最长还款年期可达30年上限。部分银行可用“80减人龄”计算，更有银行可以“85减人龄”计算，但会加息。

至于高成数按揭，HKMC或其他按保公司的取态均跟随银行。如申请的银行容许“80减人龄”，按保批出的按揭年期亦可用“80减人龄”，而压力测试也是用年期去计算每月还款额。

如果业主超过1个，人龄可用较年轻业主计算还款期。如果除业主外，另有担保人或借款人，同样可用最年轻者计算人龄。但要留意，敍做高成数按揭时，若想利用年轻担保人计算人龄，该担保人的入息须足够供楼。

如果担保人入息不够供楼，便需要转为借款人，和业主住在同一单位中，才可用担保人的年龄去计算年期和每月还款额。请参考北斗星网的文章：

担保父亲做8成按揭，HKMC有机会用父龄计供款年期

楼龄

一般而言，银行以“75减楼龄”计算按揭还款年期。以楼龄计算的年期，将与以人龄计算的年期比较，取其低者。即是说，如果是50岁人龄，52年楼龄，两者都是用75减计算的话，最终的按揭年期便是23年，而不是25年。

如果按揭成数仅6成或以下，毋须经按揭保险，部分银行可以“80减楼龄”计算按揭还款期，甚至有银行不理楼龄，只计算人龄。但如敍做高成数按揭，即使银行能做到“80减楼龄”，HKMC和其他按保公司亦会以“75减楼龄”，审批最长还款期以及计算压力测试。不过，也见过有个案可以以80减楼龄计算，但需要是蓝筹屋苑。

美孚新村楼龄超过50年，大部份银行都不能做到30年按揭。不过，有一间银行可以以85减楼龄去计算，那么便可以做足30年，但需要加息。利率预接近3厘，以及只限6成或以下，高成数按揭不适用。参考以下文章：

美孚新村能不能做30年按揭？

物业种类：村屋及唐楼

如果毋须敍做高成数按揭，部分银行可以“80减楼龄”计算村屋按揭还款期。但如敍做高成数按揭，村屋的按揭年期最长只能以“55减楼龄”计算。另外，唐楼和普通私楼处理方法一样。

未补地价居屋

未补地价居屋，不论是绿表或白表，按揭年期最长25年，毋须计算人龄，但会计算楼龄（以首次发售日期计）。若已过了政府担保期，亦可做25年，但只能借6成按揭以及需要压力测试。

若于政府担保期内，按揭年期的计算方法是：需要过了担保期后已供了最少4成按揭贷款。因此，如所申请的按揭贷款，未能在担保期过后供满4成，便需要扣减按揭成数或按揭年期，从而加速每月供款额。详细请参考这文：

居屋按揭FAQ-成数、年期、压力测试

房协资助房屋

房协的资助房屋，由于批核标准和私楼一样，因此按揭年期和计算方法也跟私楼一样，最长30年，须计算人龄和楼龄。至于以75减或80减计算还款期，则根据申请按揭银行的政策。请参考北斗星网的文章：

房协楼按揭及转按入门（成数、年期、利率、压测）

以融资为目的敍做高成数按揭

首置客敍做高成数按揭，HKMC或其他按保公司最长可批30年还款期。但转按套现重做按保，还款期最长仅25年。须留意，转按亦可做高成数按揭，最高借8成。

另外，如转按涉及除名，因当作新买卖，即使涉及套现亦做30年还款期。

参考文章：

转按再上按揭保险仍然有正现金流，计俾你睇

车位及工商物业

车位按揭年期最高为15年。但如果物业及车位位处同一屋宛，两者可一拼敍做按揭，令车位按揭还款期亦可达30年，而且单位和车位无须合契，惟并非所有银行均这样处理。

工厦或商厦的最长按揭年期为20年，地舖按揭可以做到25年。

参考文章：

同一屋苑，车位和楼可一拼转按悭息，不用合契

按揭还款期最短是几多年？

以上是探讨最长按揭年期，但最短呢？按揭年期最短可做5年，如少过5年，银行一般都不想做，故可能需要加息，以及没有现金回赠。另外，若因人龄或楼龄原因令按揭年期要做少于5年，银行会建议借款人加入担保人，或视实际情况酌情处理。