2022年12月6日

购房是人生中的一项重大决策，很多购房者以为自己是大公司的员工，收入稳定，能够通过压力测试并拥有固定收入，因此按揭申请应该没问题。然而，最终却在最后关头被拒绝，置业梦也随之破灭。为了避免这种情况，准买家其实可以向银行申请按揭预先批核，这样能更清楚地了解自己的还款能力和能够承担的楼价，并且可以锁定利率。

然而，最近出现了一个案例，尽管成功通过了预先批核，但在正式申请时却被银行拒绝。那么，究竟发生了什么问题呢？

正式申请按揭遭拒

该名女客人早前向一间大型银行申请了按揭预先批核，并且获银行批出。惟到客户签署临时买卖合约之后，再到该银行申请按揭，却被拒诸门外。

理由是业主本身银行的结余不多，加上其儿子作为担保人，虽然收入能通过压力测试，但银行户口同样是资金不足，令银行质疑业主和担保人如何负担首期支出，从而拒绝按揭申请。

幸好，业主最后都在另一间银行成功获批按揭，顺利上车。预按就会有类似的潜在风险，

按揭预批流程

目前只有少数银行接受客人申请按揭预先批核，流程和正式按揭申请分别不大，只是申请人毋须真的买入单位，但就需要填妥银行申请表格，递交所需个人资料及文件，包括身份证明文件、近期住址证明、工作及入息证明；如果属于非固定收入人士，一般须6个月的入息证明。并提供预计买入单位的资料，以便银行进行物业估值及评估，银行亦会查阅申请人的信贷资料和纪录。

一般按揭预先批核，所需时间最快2星期内有结果，但要视乎银行当时处理的申请个案多寡，可能影响物业的成交期，准买家应预留足够时间。

需要做预批的客户

一般“靓料”客人，比如公务员、过到压测、以前没有银行走数纪录，按揭上基本都会获批。惟部份客户的确有实际需要做按揭预先批核，确保上到会，当中可能包括以下几类客人：

• 现金粮但想借高成数（例如地盘工人，髮型师等）
• 自雇人士，或家族生意而想做高成数按揭
• 种种原因没有最近一期税单但想做高成数按揭
• 刚刚转了工而大幅加薪，需要做高成数按揭
• 曾经破产或债务重组（IVA）而想做高成数按揭
• 问题物业：如有严重潜建，或凶宅
• 田土厅显示种种业权问题：如楼契是核正副本、有法庭令、遗产货、有送契纪录等等

预批的优点

预批除了可以让客户更了解个人置业负担能力外，如未寻觅到心仪单位，但又害怕银行将会加息或加封顶位，做了预批便可锁定按揭息口，不受加息影响，然后再安心寻找心水单位。

另外，预先批核结果有效期一般约为成功批出后1个月，买家于期限内成功洽购心仪单位，基本上只需要补交临时买卖合约，毋须再向银行递交入息证明。

此外，亦要留意楼宇买卖成交期不能少于一个月，因田土厅文书日和注册日可以相差一个月，业权需要一个月时间才可在田土厅确定。

预批的缺点

申请预批的不是“实客”，银行处理或会滞后，首置客人要等有结果后才敢签临约，可能已错过荀盘。

延伸阅读：

• 首次置业，按揭预先批核的利与弊
• 按揭预先批核流程全面睇 揭真假预批之谜《星之谷专栏 – 经济一週》
• 英国回流港人买楼　如何闯按揭难关？【星之谷专栏 – 东方日报】