【按揭須知】壓力測試需要計埋按揭保費，最低入息要求有何不同？

2021年11月12日

買樓前，如需要做按揭的話，要先考慮入息夠唔夠計，否則按揭未必借得足。網上有很多不同種類的按揭計算機可供參考。但是，多數計算機都不會計算按揭保險費，因而有機會令準買家誤以為入息夠計，實質可能「差少少」。

何謂按揭保險費？

申請高成數按揭，比如8按或9按，需要經HKMC或QBE按保公司審批，銀行才可以借出高成數按揭。這是因為高成數按揭對銀行有一定的風險，如果貸款人斷供，按保會負責賠償給銀行。因此貸款人需要付按揭保險費給按保公司。關於按揭保險費的計算，可參考：

• 按揭保險費計算方法【2019新例】

壓力測試需要計算按揭保費

按揭保險費的付款有兩種方法：可以一次性full pay，又或打入貸款額內分期供款（最長30年）。大部份上車人士都選擇分期供款。如果申請人選擇分期供保費，當銀行審批按揭時，會把保費的每月還款計算入每月供款及入息比率(DTI)之內，以及壓力測試之中。

按揭保險費對最低入息要求有什麼影響？

舉一個例子，假設楼价800万，申請9成按揭（即借720万），如首置身份可以免壓測。如果保費是一次性full pay，那麼最低入息要求為 ＄68135 （以30年還款期及現時2.5% H按封頂利率計算）。

貸款額 ＝ 720万，9成按揭	最低入息要求
不需要借保費	$68,135
6折保費，分期供款	$70,129
65折保費，分期供款	$70,349

但如果保費需要分期還款，入息要求便增加到 ＄70,179 (6折保費)，或 $70,349 (65折保費)。

留意上表是假設首置身份可以免壓力測試。但某些大銀行仍需要做適當程度的壓力測試，那麼，最低入息要求會比上表的數字更高。參考：

• 【按揭壓力測試收入計算】加擔保人、免壓測、佣金花紅點計、供款與入息比率

保費可享6折或65折

為何上表分6折保費及65折保費？這是因為一般保費都可享6折－65折。買樓前，建議假設只取得到65折保費，計算自己的入息夠不夠計，才好簽臨約。

延伸閱讀：

• 【按揭保險2021】保費計算、新舊制分別、壓力測試、按保折扣、退回保費
• 申請按揭，日常開支會不會計算DTI及壓力測試？