遺產物業按揭 申請草擬允許書 免付印花稅 【星之谷專欄－經濟一週】

父母離世遺下物業，後人承繼時面對不少疑問，包括如何完成業權轉名，未供斷物業能否續做按揭、甚至加按套現等，此文一一詳細剖析，並教讀者如何安排物業繼承承，豁免支付15%印花稅，以及如何避免遺產承辦人擅自售樓，釀成利益衝突。

若物業已清還按揭，承繼手續很簡單，律師樓於收到先人的樓契後，註冊物業允許書(Assent)，便能把業權轉名予繼承人。如果未還清按揭，物業作為抵押品及樓契均歸銀行管有，繼承人將遇上「兩難」：物業未贖契前律師樓不能註冊允許書、未轉名前銀行亦不能承造按揭。

解決辦法是於律師樓申請草擬允許書(Assent draft)：證明繼承人的身分，其後手持該文件到銀行申請按揭。於繼承人提取按揭貸款、銀行放款贖契的同時，律師樓亦能註冊允許書，完成業權轉名。而申請按揭可選新銀行，亦可選原有按揭銀行。

事實上，遺產按揭的做法與普通物業買賣相似。普通物業買賣在未成交前敘造按揭，靠的是一紙買賣合約，待至成交目按揭放款、賣家贖契、物業轉名同步進行。遺產律師樓的草擬允許書，功能仿如物業買賣合約，即使物業未轉名亦能於銀行申請按揭。

遺產物業可加按套現

繼承人為遺產物業申請按揭時，亦可以加按套現。例如楼价為800万元，按揭餘額為300万元，申請按揭時可加按至480万元。於提取按揭貸款時，律師樓會用300万元贖契並轉名；餘下180万元則過戶至繼承人銀行戶口。遺產物業楼价根據銀行估價而定，選擇估價最高的銀行，加按套現現金上限將更高。

假設遺產物業由遺產承辦人持有，有關承辦人不能申請按揭或加按。承辦人需要根據遺囑確定繼承人誰屬，並在律師樓簽署允許書後，繼承人才可到銀行造按揭。值得留意，儘管承辦人無權敘造按揭，卻有權賣樓，因法律上物業業權由其管理。一旦賣樓後不歸還金錢，繼承人只能循民事訴訟向承辦人追討。承辦人賣樓個案經常發生，包括以低價售予關聯人士，企圖賺取差價。雖然繼承人有權民事起訴，但打官司費用昂貴及費時。建議如資產數目不多或複雜，宜將律師樓設為遺產承辦人，避免子女間發生不愉快爭拗，甚至對薄公堂。

另一方面，有別於外國，香港不設遺產稅，遺產繼承亦可免繳物業印花稅，但有例外情況。若遺囑已訂明某物業以指定比份分給各名子女，在處理遺產期間，個別子女想放棄繼承權，並把相關資產以「家庭協議」方式轉予其他繼承人，便會構成業權上的轉讓而需要繳付印花稅。在這情況下，其他繼承人如本身已有住宅，便有機會需繳15%印花稅。假如幾位繼承者屬近親，假如完成繼承業權後，才以近親轉讓方式進行交易，即使接受業權者擁有住宅物業，仍可用較低的第二標準稅率繳付印花稅。

子非魚

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