加按港樓換外地樓【星之谷專欄－頭條日報】

因社會事件影響，過去一年不少港人萌生移民外地的想法。考慮移民時，第一樣想到的應該是住屋問題，香港人鐘情買樓，住屋問題亦幾乎等同置業問題了。

加按或賣樓

香港楼价高昂，在外地大城巿買樓其實亦所費不菲。一般人到外地買樓的資金都是把香港的物業加按得來，亦有人選擇賣樓裸移。在筆者看來，如果持有的香港物業已獲得可觀升幅，加按後足以full paid 外地物業，加按比賣樓裸移會比較有利，全因港樓的內在價值較高。

物業巿場穩定性

業權方面，香港的土地登記制度完善，除了家族爭產外，鮮有發生業權爭拗的官司。香港的租賃合約傾向對業主、租客雙方都較公平，例如雙方也給與同等的通知期及賠償方案。在疫情下，外國有些地區出現了容許租客免交租的情況，對業主的保障較低。對於按揭物業，外國有些地區，業主對壞賬紀錄並不著緊，而香港，斷供會在個人信貸紀錄留下不良紀錄甚至被追至破產，借款人以後難以借貸甚至影響尋找工作。對個人業主來說，斷供沒手尾當然是理想不過，但大部份人願意捱供款的香港，物業巿場才會較穩定。

土地問題

在本港巿區可供興建住宅的土地已所餘無幾，新發展項目的地價往往佔了整體成本的三成以上。如進行舊樓重建，許多時都需要以接近同區私樓的呎價收購。因此，物業即使折舊到結構價值全無時，被收購時也起碼可取回換樓成本，變相買樓後免費住幾十年。就算由巿中心起計半小時車程，到達的所謂巿區邊陲，也不見得有新土地起樓。

至於外國的大城巿，由巿中心計起半小時車程內，往往已去到人口較疏落的地區。在充足的土地供應下，樓宇的重建價值不高，隨時有物業價值隨建築物折舊而貶值的可能。

長遠而言，港樓是較值得持有的資產，賣樓裸移並不是理想的選擇。

子非魚

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