《送你一程》星之谷醒你物業按揭全攻略【星之谷專訪－東網視頻】

疫情下買樓做按揭有咩要注意？想樓換樓又有咩貼士？ 今集《送你一程》請來星之谷按揭轉介銷售營業總監莊桂雯，醒你按揭攻略！

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很多人買樓上車都需申請按揭，現時疫情之下失業率攀升至十年新高，是否代表現在銀行按揭拖欠比率增加？

事實並非如此。根據金管局最新4月份的統計數據，超過三個月的拖欠比率僅0.03%，相對來說較低。 當中首季出現約300宗負資產個案，沒有任何拖欠情況。可見壓力測試有一定的成效；以及現在按揭買家的實力，較以前好得多。再加上早前銀行史無前例地， 推出還息不還本的紓緩過度計劃，的確幫助到不同人士，過渡今次艱難時刻。

另一方面， 銀行按揭市場業務，亦沒有以往般進取。以往的銀行回贈有2%，但由2020年起，慢慢下調至現時最多1%或更少。同時，大行按揭息率亦由以往H+1.3%，提升至H+1.4%的水平，可見銀行現在更重視邊際利潤。

銀行的回贈優惠正慢慢收緊，那麼按揭批核又有否收緊？

這方面真的要提提大家，按揭情況方面，有些銀行雖然沒有開宗明義表示收緊，但對於審批的要求卻有所提高。例如有些銀行已不接納以淨資產申請按揭，就算有，都可能要求客人提供更多資料，如收入證明。

而最大影響是受疫情影響的行業，如銷售業、酒店業、旅遊業等等。有個案，客人是從事這些行業，早前買了樓花，等待收樓日期，直到收樓前，卻被公司放了兩個月無薪假，導致銀行最後拒絕批核，最後要找家人作擔保， 才可以成功批出按揭順利成交。

還有一樣很重要，是花紅的計算。以往如果花紅有一至兩年的紀錄，銀行大多以24個月的平均數，加入作固定收入，借八成沒有問題，即使借九成亦試過批出貸款。但近日有不少個案，反映即使有兩年花紅，亦未必列入收入計算範圍。相對來說，保險公司亦由以往要求一年花紅，增加至兩年才會考慮。所以上車人士真的要注意，花紅計算與否，最好買樓前向按揭顧問了解清楚。

將物業轉按套現，都足夠申請移民，有沒有多了因移民而賣樓的情況？

香港現在很兩極化， 一方面會看見很多一手樓超額認購，買二手樓也要排長龍看房子；但另一方面也有業主心急減價賣樓，欲移民離開香港，當然這些情況不多。其實香港人很懂得理財，寧願把香港現有物業加按套現，取得資金後安排移民。香港的物業就出租，以租金協助供樓，同時亦繼續持有物業，博取升值潛力。

溫馨提醒一下，非常重要，如果要移民的國家有全球徵稅的話， 例如加拿大、美國，就要預計將來賣樓， 有一筆額外增值稅要繳付。

近日很多一手新盤推出，如果想樓換樓有什麼要留意？

樓換樓分兩種， 一種是先買後賣，另一種是先賣後買。普遍都是選擇先賣後買， 因為節省了從價印花稅，不需要先繳付。但在按揭批核上，要留心，由於舊樓未正式成交， 所以新樓就只可最多做八成按揭，並不能做九成按揭。按揭批核方面，必須通過壓力測試，而不是如新例下，只要通過50%供款比率。相對地來說，收入要求是提升了。

而先買後賣的情況，一般都在一手樓的情況下發生，在新樓成交後一年內，把舊樓賣掉，就可以向稅局申請，退回從價印花稅。當然原來的稅項也是需繳交的， 但時間會比二手樓更加寬鬆。