星之谷上了最新一期《經濟一週》雜誌封面

2020年5月18日

星之谷上了最新一期《經濟一週》雜誌封面，大談低息按揭攻略。

2020年5月16日 2011期《經濟一週》

【上車首選H按】Hibor港元拆息跌至0.59厘H按最新約1.84厘 轉按套現好時機 4招按揭攻略

全球大「放水」，美國聯邦基金利率降至零水平，HIBOR普遍下行，其中與供樓按揭相關的一個月拆息今日（5月19日）更跌至0.59101厘，造就H按跌穿2厘。憧憬低息環境持續，星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為現時屬加按及轉按的好時機，並分析各款按揭計劃利弊，建議業主善用按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage Link）賺息。

加按和轉按分別

加按和轉按常令人感到混淆，簡單來說，加按是在原本銀行增加貸款額，一般均為套現。 轉按就是將物業按揭由原本銀行轉到至另一銀行，當中分為平手轉按及轉按套現，前者單純轉移未供完的貸款；後者則在轉移之時重新為物業估值，增加貸款額。

加按及轉按的好處在於業主可襯物業升值，獲取額外現金作投資或週轉之用，亦可享銀行額外提供的現金回贈。 莊錦輝指，轉按較加按更「著數」，事關轉按是將整筆貸款轉移，金額較高，回贈的現金亦較多，同時銀行多會給予最優惠利率。 相反，加按就只有加按部分有回贈，利息亦較高。不過他提醒，選用「林鄭plan」又或是新造九成按揭的買家不能加按。

莊錦輝表示，楼价雖輕微下調，但仍較數年前高，此時加按或轉按套現正是好時機。

「套到的資金視乎估價，若於兩至三年前買入單位（非單幢或村屋類），至今點都有二至三成升幅，點都套到幾十万元，即便套一百幾廿万元都不難。現時政府放寬了按揭成數，首期只需數十万，咁已經可以做到首期買第二層樓。」

H按慳幾多？

今日HIBOR一個月拆息報0.59101厘，跌穿0.6厘，為2017年10月以來最低。銀行新造H按利率以H+1.25%計，實際約1.84101厘。 假設業主數年前以2.15厘供100万元借款額，還款期30年，月供約3,772元；以新造H按利率1.84厘計算，月供約3,617元，即每月可慳155元。還未計算轉按時的現金回贈，現時銀行最高現金回贈為1.6%，即每100万元可獲回贈16,000元。

尤其是早幾年使用發展商「呼吸plan」上車的人士，過了呼吸期後息率高達5厘。故莊錦輝建議業主趁機轉按至銀行，利息不足2厘，又可選用新的按揭計劃。

「惟要注意，轉按要做高成數按揭，申請人須通過壓力測試，而且不准套現。」

善用高息活期MORTGAGE LINK戶口

至於未有進一步投資計劃的業主，莊錦輝建議可將資金放入Mortgage Link戶口，遇到投資機會時便可以出擊，又可為未來預先準備一筆應急錢。

譬如最近有業主受制於辣招，未能即時賣樓套現週轉，此時可從該戶口中即時提款。 他續道，當申請按揭時銀行會送一個 Mortgage Link戶口，屬高息活期存款戶口。貸款人可享與按揭計劃利率相同的息率，賺到的利息可對沖供樓的利息支出。 故將加按或轉按套取的現金存入Mortgage Link戶口，就猶如零息貸款，直到貸款人從戶口提取現金，才需要繳付利息。

「不過Mortgage Link設有存款上限，大部分均為按揭貸款額的一半，小部分銀行容許最高達貸款額六成。」

上車首選H按 定息冇著數

目前市面上的按揭計劃主要有H按、P按、定息計劃，莊錦輝首推H按。他指，H按的封頂位跟P按一樣，變相在供樓的30年間，用H按的利息永遠都會低過或等於P按，故一定選H按。除非買的是居屋又或是公務員需要申請房屋津貼，就只許用P按。

至於定息計劃更是昂貴。莊錦輝表示，其10年期、15年期、20年期的年利率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘，但目前實際利率普遍僅2.1厘，明顯較貴。 雖說HIBOR總會上升，即便如此，H按的封頂位為2.5厘，仍然是較定息的2.55厘至2.75厘為低。

故在息率上，定息並沒甚麼優勢。 然而，選用定息計劃可豁免壓力測試，適合申請高成數按揭的首置人士，條件是貸款人或其擔保人不能有其他按揭在身；或是欲甩發展商二按的業主。

此外，若銀行調高最優惠利率，封頂位相應會增加，則定息優勢得以顯現。事實上，現時美國息口處於零水平，除非美息升至接近3厘，否則香港銀行不會加最優惠利率。而環顧世界，各國經濟受疫情重挫，復元需時，未來數年的經濟環境並不樂觀，故美國加息至最優惠利率上調的發生的機率甚微。

值得留意的是，定息期過後將變回浮息，但浮息息率相當貴，以P減2.35厘計，實際利率高達2.65厘。因此，即使定息按揭首十年有優勢，但之後20年仍輸H按；而且又沒有現金回贈，以目前新造按揭總回贈最高可達1.95%，變相定息還是不太「著數」。

申請按揭必勝四招

向業主爭取買樓成交期由兩個月延長至三個月。早前因疫情關係實行在家工作，使審批進度較慢；加上近期成交反彈，申請個案增加，以防未能於成交期內及時批出貸款。

了解個人入息及樓宇種類。若屬自顧、收入浮動人士；或是有意購入村屋及舊樓，建議先到銀行做預先批核之後才去「拍板」購買。

考慮工作穩定性。有別以往做法，現時遞交按揭申請後，出糧後銀行仍會要求查看糧單，故待批期間失業，將影響申請。

確保交齊所需文件。以往按揭申請相對易批出，但現在銀行謹慎得多，所需的文件亦較從前多，如果想批核過程加快，緊記要備妥全部文件。

使用MORTGAGE LINK 好處多

情景1
假設銀行提供的H按計劃為「H+1.25厘」，H按封頂位為「P-2.5厘」（P為5%），實際封頂利息即為2.5厘。

業主貸款720万元，還款期25年，每月供款為33,823元。 業主最多可把貸款的50%金額，即360万元放入Mortgage Link戶口，並享有 「H+1.25厘」利息。

情景2
業主兩年前以800万元購入物業，造六成按揭借480万元，當時每月供款約21,533元。至今供款兩年，未供的貸款約452万元。

現在物業升值了兩成，市值960万元，業主最多可加按124万元（960×60%-452）。若果業主把加按的124万元放入Mortgage Link戶口，可享受兩年前買樓時的供樓利息。

加按後，貸款額由452万增至576万元，假設供款年期沒有增加，每月供款由21,533元增加至28,094元，即每月供多6,561元。但是，Mortgage Link戶口每月會產生利息，以2.5厘計算，每月利息約2,634元，變相抵銷加按部分的利息支出，供款增加只是本金償還。

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