申請發展商二按有伏位，4大注意事項你要知

2020年2月11日

雖然政府放寬了按揭成數，令楼价1000万或以下可以做8成按揭，但發展商二按仍然是有市場。首先，1000万以上楼价，如要借超過5成，仍然需要靠發展商二按。其次，如想享受即供楼价優惠或因種種原因不想上建期，銀行便不能提供高成數按揭。因此也需要暫時利用發展商二按上會。不過，申請發展商二按有幾個伏位，大家要留意。

發展商二按需要壓力測試，標準可能和銀行不同

政府推出的新措施，對首置人士已取消了按揭測試的需求。新例下，只要每月供款和入息比率（dsr）不過 50％，高成數按揭便可以獲批。但是，如果要申請發展商二按，無論是銀行方面或發展商方面都需要壓力測試。銀行方面，如果無物業在身，壓力測試的dsr 用 50／60計算。如果有其他按揭在身，包括擔保人按揭，按揭壓力測試以 40／50 計算。準買家要計好數才好簽臨約。

除了銀行需要壓力測試外，發展商本身也需要壓力測試。唯發展商的壓測標準和銀行未必相同。筆者觀察有時發展商二按的壓測標準比銀行更嚴謹。因此準買家需要抽新樓前，要向發展商詳細查詢二按的壓測標準是怎樣，才好落注。

要留意，如申請發展商二按，壓測是要用整個樓按以及其他按揭一拼去計，不只是計算二按貸款部份的壓測。參考文章：

• 按揭保險攻略  (含最新按揭保險費計算方法)

發展商二按因有quota，因此申請要快

發展商二按有配額（quota），不是所有單位都可做發展商二按，一般都是先到先得。因此，如果不是盡早申請，隨住配額越來越少，批核也會越來越嚴。這是因當求過於供時，發展商的財務公司，自然想選擇入息質樸較高的申請人。如想增加發展商二按的批核機會，簽了臨約後要盡快申請。

申請發展商二按需要銀行一按部份成功批出，並且銀行出了offer letter，貸款人才能入紙申請二按。因此，銀行部份能不能批得快成了關鍵。選擇較易較快批的銀行，銀行一出信後便馬上申請二按，便能增加二按的批核機會。

新按揭成數，令二按日後較易轉按到銀行

發展商二按一般首兩年享有低息「蜜月期」，之後便會高息，可以高達P利率或以上。因此，過了蜜月期後，應該把整個貸款轉按到銀行，繼續享受低銀行按息。

以往由於600万以上楼价銀行按揭只能借6成，因此如果買樓花時是做了8成（銀行六成，發展商二按兩成），除非楼价升了很多，否則很難全筆貸款轉按到銀行。如想甩二按往往都需要補錢。

不過，只從政府推出的新按揭成數，容許在不套現的情況下，發展商二按可用新成數轉按到銀行，1000万或以下的楼价要甩二按便容易得多。舉個例子，楼价800万，一二按合共640万，蜜月期後如楼价仍然800万，可以透過按揭保險把按揭餘款全數轉按到銀行，享受低銀行按息。不過要留意，如利用新成數借8成，需要付按揭保險費，最低為貸款額的 2.15%，不過可以享有65折，而且可以分期供保費。請參考我們在《東方日報》的專欄文章：

• 楼价跌二按難甩身？甩發展商二按慳息，估價不足兩招解困
• 按揭新政背後 暗藏高額按揭保費開支

買了樓花，如發展商二按拒批怎辦？

如發展商二按拒批，有兩個方法拆解的。其一是用宏亞。宏亞有為個別新盤承造第三方二按。其二是向發展商申請轉建期，到建期時透過按揭保險利用新按揭成數借8－9成。不過，後者只適用於1000万或以下楼价。而且，如轉建期，需要發展商批準，以及會失去即供的楼价優惠。

發展商拒批的情況並不罕見。筆者見過拒批的原因包括無稅單、年紀太大、收入不穩定並以佣金為主、有多個按揭在身等等。發展商二按不提供預先批核服務，因此無法在買樓前可以確定能否二按獲批。