按揭旧制下，只有600万或以下物业可敍做九成按揭，于楼价续升的情况下，高于600万的物业无法做高成数按揭，令楼换楼的难度大增。不过政府于2022年放宽按揭成数后，楼价1000万已放宽至可做9成按揭，令楼换楼大计重现曙光。有意换楼人士记得要了解清楚卖楼、买楼的程序及陷阱，避免“落错车”的风险。

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卖楼收入流程

近年楼巿节节上升，卖楼者一般赚钱离场，按揭亦不会高于九成。在会计角度，卖楼者即使收取10%订金，剩余的楼价尾数亦不会出现资不抵债的情况，按道理大、细订均可在既定日子收取。

然而，过去数年连串的假业主事件，促使地产代理运行新指引，大细订均要经律师楼对数，并确认没有资不抵债及业权人身份后，才可以交付卖方。部分标准合约甚至订明于成交日，才一次过将大、细订及楼价尾数对数后给予卖方。

卖方在卖楼时，除了倾楼价、成交期外，资金较紧绌的换楼客更加需要注意大、细订的交付日期。以下收入流程表，假设卖方可在签临约日收取细订，及在签正式买卖合约时收取大订余额。

三年前楼价450万元，借取八成按揭，即360万购入单位

现时楼价：6,000,000
现时按揭欠款：3,340,000

Day	卖楼收入	金额	累计
1	签临约时收定金 （假设3%）	180,000	180,000
14	签订正式合约时收取大额定金 (10%减去之前收取的定金)	420,000	600,000
14	律师费及杂费	(5,000)	595,000
成交日	收尾数 （余额减欠款）	2,060,000	2,655,000
成交日	经纪佣	(60,000)	2,595,000

买楼开支流程

于按揭新制下，只要有260万元，便足以支付1000万物业的首期、印花税(以第2标准税率计算)、经纪佣金及杂费等。

原本印花税应在签临约日起30日内缴付，但一般做法是在过大订时给予律师楼，由于买家通常会比卖家早一步上律师楼签正约，所以下表的过大订及印花税日期均以12日为例。

要注意的是，本文内容以购买二手住宅作例子。至于购买一手楼盘，缴付大订余额、补付订金、印花税及尾数等日子，均视乎个别楼盘而异。

于目前压力测试下，没有其他按揭的申请人，若购买1000万元物业自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通过压力测试。

楼价: 10,000,000
按揭贷款 (8成): 8,000,000

Day	买楼开支	金额	累计
1	签临约时收定金 （假设3%）	300,000	300,000
12	签订正式合约时收取大额定金 (10%减去之前收取的定金)	700,000	1,000,000
12	印花税 （$270,000＋超出$9,000,000的款额的10%）	370,000	1,370,000
12	律师费及杂费	7,000	1,377,000
成交日	找尾数 （余额减按揭贷款）	1,000,000	2,377,000
成交日	按揭回赠扣贷款额 （约楼价5成的2%）	100,000	2,477,000
成交日	按揭保险费	从按揭中借取	2,477,000
成交日	经纪佣	100,000	2,577,000

换楼客购买物业，如何计算印花税？

以“先卖后买”形式换楼，卖出唯一住宅后才买新住宅（两者均以签订临约日期计算），便不用缴付15%从价印花税，只需要缴付第2标准税率从价印花税。

假如换楼客想以“先买后卖”方式换楼，并退回印花税差额的话，则须于签立新物业的转易契后一年内，出售原有住宅物业，出售物业的日期以临时买卖合约计算，更多的例子可参考税局的网页 或下文。

【换楼退税】先买后卖一年退双倍印花税，计临约日期或ASSIGNMENT（楼契）日期？

换楼客如何降低“落错车”风险，错过楼市升浪？

如果卖出单位后，楼价下跌当然要开香槟庆祝。但假如“天气不似预期”，卖出单位后楼价颷升，便会跌入“落错车，如离开了幸福的高速路”的万劫不復之地。

故此，更换自住物业，笔者建议，尽可能拉近两宗买卖签订临约的时间，确保不要落错车，反正贵买贵卖，换了一间“啱心水”的住宅必然是正确的选择。

换楼客可否先借新按揭、后清还旧按揭？

为新购物业申请按揭时，不少银行接受换楼客于取得按揭贷款后，才在短期内完成出售原有单位的手续，计压测可豁免计算原有单位的按揭欠款。

不过，相关操作有附带条款，例如需要用同一间律师楼处理两宗买卖，银行亦可能与律师楼确认卖出单位的交易状况。

至于高成数按揭方面，有部份银行亦愿意接受先借新按揭、后清旧按揭的申请个案，但按揭成数不能高于8成。

成交期 – 居所真空期

部份换楼客希望，买入住宅的成交日早于卖出的单位，以节省搬屋麻烦。但由于楼价尾数均于成交日交付，新购物业更须于成交前数日，将尾数交付律师楼。

除非手头资金充裕，可先行垫资支付新购物业尾数。否则对于需要卖楼资金，以支付新购物业尾数的换楼客，最少会有数天的居所真空期，而需要搬两次屋，难以做到无缝交接的情况。

成交期 – 现金流

一卖（600万元住宅）、一买（1000万元住宅）的换楼计划，即使资金充足，对于现金流方面仍要好好安排。选择签署临约的日子是胜负关键，将决定一旦对方毁约时，对自身现金流的影响。签订正约的日子没有明文规定，但一般在两星期内签订，能“走盏”的日子就只剩成交日。

对于需要卖楼资金，以支付新购物业尾数的换楼客来说，最理想是完成出售单位的所有手续及收到尾数后，才签临约购入新物业。然而，一卖一买签临约的日子，相隔最少一个多月，若担心期间楼价升势太急，不少人会考虑在卖楼成交日前偷少许时间。

以600万元住宅换1000万元住宅为例，在收取售楼细订时只有60万元，不足以支付购入大单位，签正约时所需约140万元资金。如手头上有足够的现金，可于成交日找齐所有尾数，可用“即卖即买”的方式购入新单位，以避免楼价飙升的风险。

假如手头资金不足，便要待出售单位成交及收到尾数后，才可完成新购物业的成交，故出售物业的成交日越早越好，而新购物业的成交日越迟越好，两者最起码要相隔10个工作天以上，以确保收取售楼尾数、支付买楼尾数、律师楼的支票兑现及文书等的时间充足。

成交期 – 预防售出单位遭受买家毁约的方案

稳阵方案Lv 1

于签订临约后，买家可选择单方面毁约，但至签正约后，理论上则不可单方面毁约。所以建议换楼人士，宜于售出物业签署正约及收到大订余额后，才签署新购物业的临约较为稳妥(下图)。万一遇上买方毁约的情况，更可净袋售出物业的细订，并重售单位。

稳阵方案Lv 2

售出物业时，如果担心买家签署正约后仍会终止交易，换楼人士应将新购物业的临约签署日，定于售出物业的成交日之前10日左右，以确保收齐售出物业的尾数后，才需要上律师楼，签署新买物业的正约（下图）。

这种方法的现金流压力最少，可用售楼所得的大、细订支付新购物业细订，待收到卖楼尾数后，才支付新购物业的大订余额及印花税，即使积蓄不多亦可安心换楼。坏处是只偷到10天的成交期，由签署售出单位临约至新购单位临约，时间超过一个月，期间要面对楼价上升的风险。

假设已售出物业的买方，在最后一刻才通知终止交易，而换楼客已经签署新购物业的临约，由于已稳袋售出物业10%的订金，即使新购物业亦须毁约，总共亏蚀的为“新买物业细订+新买物业双边佣金 – 售出物业楼价10%的订金”。除非新购物业楼价较售出物业高很多，或细订金额较多，否则毁约也可平手甚至微赚差额。

上述情况下，由于新购物业仍未到上律师楼签正约的阶段，而临约亦于此阶段中止，所以毋须缴付印花税。不过换楼客应保留临约正本，万一要向税局解释，可有备无患。

在正常情况下，若买方有意如期成交，通常会于成交两周前约地产代理验楼、通知律师楼使用那一间银行按揭、约时间签转易契与找尾数。假如地产代理或买方律师楼，于成交前10天仍未收到买方确认讯息，便会意识到买方有意毁约，并且向双方律师跟进。

换楼客宜在上述日子前后与经纪确认，对方会否如期成交，才决定是否签署新购物业临约较为稳妥。

稳阵方案Lv 3

假如新购物业属心头好，放弃会非常可惜，换楼客可考虑将新购物业的成交期，定在售出物业成交期的最少两个半月后，确保足够时间重售单位。然而，如果新购物业的临约与售出物业的临约或正约日子相距不大，便可减低楼价飙升的风险。

遇上毁约并须重售单位时，由于楼价10%的大订已袋袋平安，即使以较低价放售亦不会太蚀底，换楼客不妨把价钱将就一下，务求顺利脱手。假如银根紧绌的话，便要确保重售单位的成交期早于新购单位。

要注意的是，当售出的物业终止成交后，新购物业需要尽快补缴15%从价印花税的差额。当再次出售原有物业，并签署转易契（可理解为成交）后，再向税局申请退回印花税的差额，亦要留意申请期限，记紧要向代表律师提出要求。

假如不幸地，原有单位未能顺利出售，手上资金不足以支付新购物业的尾数、或入息未能通过两个单位总贷款的压力测试，便要忍痛终止新购单位交易，并申请退回印花税，同样要记紧向代表律师提出要求。

稳阵方案Lv 4

假如将稳阵方案Lv 2及Lv 3都采用的话，几乎可确保顺利换楼（下图）。不过，由签署售出物业临约至签署新购物业临约，期间相差最少一个月，须面对较大的楼价上升风险。

临约的必买必卖条款

于买卖双方同意下，可于临约的“其他条款”列明类似“这份合约是必买必卖”的条款，将临约当作正式买卖合约，常见于金额较低的物业交易，例如车位，此类交易的订金一般定为售价的10%。假如双方都有信心完成交易，任何物业均可选用此方法。

签署的虽为临时买卖合约的样办，但由于当作正式买卖合约，在合约上记紧更改或删除部分字眼或条款。例如：

1.  若合约标题写明“临时买卖合约”，便需更改标题或简单地删除“临时”两个字；
2. 删除上律师楼签正式买卖合约的日子(因不需要另签正约)；
3. 删除交付大订尾数的金额；
4. 删除毁约条款。

临近签约阶段的毁约

当任何一方在临约阶段想终止交易，只需按临约上的条款赔偿便可。一般的标准条款不外乎缴付双边经纪佣金、买方悔约的话卖方可直接杀订、卖方悔约的话需向对方退还订金，及赔偿相等于订金的违约金(即所谓双倍订)。

即使双方就赔偿或毁约未能达成任何共识，于“上律师楼签正式买卖合约”的日子，没有现身签正约或交收大订尾数的一方，将被当作违约，故“毁约日”最迟于签署正式买卖合约的日子便能作实，并没有太大的法律或税务风险。

正式买卖合约阶段的毁约

理论上，签了正约后便没有毁约的选项，双方都应尽力完成交易。假如卖方在正约阶段后悔而想终止交易的话，买方可引来合约条款强制完成交易。但相关个案通常会在律师间协调下解决，成交日可能会延迟。

相反，假如买方未能支付尾数、未能取得按揭贷款、或不愿完成交易，卖方却没有办法强制完成交易。于正式买卖合约应有条款注明，如买方无法完成交易，卖方可以先杀订，然后把单位重售；如果单位重售时的价值低于合约上的价值，卖方可追讨有关差额等等。

不过，买方通常不会轻易答应赔偿差价，这情况便要诉诸法庭。待至成交日未能收到尾数后，卖方律师可立即出信，与买方律师楼探讨此事，及追讨其他合理权益等等，同时将信件注上土地注册处。

另须留意，部分买卖协议中或列明数日寛限期，容许对方于某日子前支付尾数及完成交易。卖方需等有关文件注册及终止交易的条款正式生效后，才可以把单位重售。

印花税方面，“被买方毁约”而收回单位不算“已处置唯一住宅”，所以假如在“被毁约”前已购入另一住宅，便需要补缴新购物业15%从价印花税的差额，当重售单位完成后才可向税局申请退回差额。

其他常见问题

楼换楼先买后卖的好处

楼换楼无缝衔接，期间毋须租楼暂住，节省租金支出，并拥有较充足时间装修。全家人连傢俬可直接由旧屋搬新屋，减省一次搬屋成本。

楼换楼先买后卖是否可退税?

旧楼前售出前，并不符合首置身份，买新楼需先缴付15%从价印花税。但只要一年内将旧楼售出，即可申请退税，退款最快约2至3个月到手，亦有个案需时6至9个月。

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