最后更新：21/03/25 @ 5:59 下午

置业前，准业主要关心各类买楼支出，其中包括繁复的物业印花税，本文将为大家深入浅出，逐一拆解各项印花税及相关事宜。

 

如对物业印花税与按揭有任何疑问，可以留言向我们查询

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首置人士置业，如何计算物业印花税？

详情请参考下表。

物业印花税

代价款额或 价值超逾	代价款额或 价值不超逾	印花税税率： 楼价之百分比
	$3,000,000	$100
$3,000,001	$3,528,240	$100＋超逾$3,000,000的款额的10%
$3,528,241	$4,500,000	1.5%
$4,500,001	$4,935,480	$67,500＋超逾$4,500,000的款额的10%
$4,935,481	$6,000,000	2.25%
$6,000,001	$6,642,860	$135,000＋超逾$6,000,000的款额的10%
$6,642,861	$9,000,000	3%
$9,000,001	$10,080,000	$270,000＋超逾$9,000,000的款额的10%
$10,080,001	$20,000,000	3.75%
$20,000,000	$21,739,120	$750,000＋超逾$20,000,000的款额的10%
$21,739,121		4.25%

注1:适用于在香港无拥有其他住宅物业的香港永久性居民

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非住宅物业，如何计算物业印花税？

政府于2020年施政报告中宣佈，由11月26日起，将会撤销非住宅物业双倍印花税。即非住宅物业印花税，可沿用“首置印花税”的税率（上表），此税率适用于所有个人或公司购买非住宅物业的交易。

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第一部份：15％从价印花税(DSD)

什么情况下须付15％从价印花税？

不论是单名或联名，已拥有住宅物业者，再买第二间住宅物业，印花税一律为买入业权价值的15％。以下有2个特别情况须格外留意：

简单例子1：A已有住宅物业，再向B买入另一住宅物业，楼价600万元，印花税为600万x15％＝90万元。

特别例子2：A已有住宅物业，B没有住宅物业，A和B联名向C买入另一住宅，楼价600万元，同样要付15％印花税，即90万元。

特别例子3：A已有住宅物业，B和C联名拥有住宅物业，A向B买入其半份住宅业权。假设楼价600万元， A须付印花税为600万／2 x15％＝45万元。

结论是：

• 已有住宅物业者，再买住宅须付15％印花税。
• 若联名买入住宅，只要买方任何一人已拥有住宅，同样须付15％印花税。
• 已有住宅物业者，买入一部份住宅业权，15％税以该部份业权价值计算

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什么情况下购买第二间住宅，可免去15％DSD？

若向近亲买入第二间住宅物业（即所谓近亲转让），可免却DSD，只须用上述的首置税表，计算印花税。

此外，若以送赠方式转让、法庭令下转让（如离婚转让、遗产承办）、居屋转名予家庭成员（即使该成员已拥有住宅），均可免缴从价印花税。

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近亲的定义？

近亲的定义为夫妇、父母、兄弟姐妹（包括同父异母）、子女。另外，祖父母和孙儿不当作近亲，但如父母已离世，则可向税局申请当近亲论。证明近亲关係时，需要提供出世纸、结婚证书等。

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以公司名义首次购买住宅物业，须否付15％DSD？

以公司名义购买住宅，当作投资物业论，故须支付15％税项，同时要支付15％买家印花税(BSD) ，合共须缴30％税。

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换楼先卖后买，须否缴付15％DSD？

只要出售物业的临约签署日期，早于新买入物业，就毋须缴付15％税，只须付首置印花税。但要留意，若接手阁下物业的买家突然挞订，阁下需要即时补交15％印花税的差价。

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楼花挞订后再买新物业，须否缴付15％DSD？

一手楼花挞订完成，并于田土厅注册后，届时再买新物业毋须缴付15％税，否则就需要，很多市民因此中伏，详情请阅读我们在《苹果日报》的专栏文章：

• 业主换楼坠陷阱 退税失败蚀逾100万【星之谷专栏－苹果日报】

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只拥有车位或工厦，购买住宅须否缴付15％DSD？

不需要，15％从价印花税只适用于住宅。

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拥有住宅物业、没有敍做按揭，须否缴付15％DSD？

需要，只要买入第二间住宅物业，不论第一间物业有否敍做按揭，均要支出15％税。

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第二部份：额外印花税（SSD）

什么情况下要缴付SSD？

购入住宅物业后，于3年内出售便须付额外印花税。计算方法如下：

• 如物业持有期为6个月或以内，税率为20%
• 如物业持有期超过6个月但在12个月或以内，税率为15%
• 如物业持有期超过12个月但在36个月或以内，税率为10%

资料来源：https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm

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什么情况下可豁免SSD？

和从价印花税一样，以下几个情况可豁免：

• 近亲转让
• 法庭令转让（例如离婚、遗产物业）
• 居屋转名
• 送契

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SSD计算以什么日期为准？

以买楼和卖楼的临约签署日期计算。

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SSD会否计算业权份数？

会的，如置业后于3年内出售部份业权，便以该部分业权价值计算SSD税。举例，楼价600万，出售一半业权，SSD便以300万楼价计算额外印花税。

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“摸货”须否付SSD？

除“摸货”给近亲以外，需要支付SSD。此外，摸货另须支付利得税。

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第三部份：买家印花税 (BSD)

什么情况下须付BSD？

如物业买家不是香港永久居民，或为公司而非法定人，买住宅便需要付买家印花税 (BSD)。税率为楼价的15％。

资料来源：https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm

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什么情况下可豁免BSD？

非香港永久居民购买物业，须付买家印花税 (BSD)，以下情况可获豁免：

• 买家及香港永久居民配偶联名买入，或
• 买家向身为香港永久居民的配偶购买（即近亲转让）。

不过，如是公司买入住宅，便一定要付买家印花税，无法豁免。

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第四部份：楼换楼先买后卖退税手续

什么情况下可退回从价印花税？

答：买入第二间物业，需要付从价印花税15％，但如首间物业于其后一年内卖出，可退回与首置税率差价的15％。该一年是以买卖临约计算。

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如何办理退税手续？

退税手续以下：

• 以临约日期计算，买入日期与卖出日期相差1年之内，才合资格申请退税。
• 退税申请由律师楼代办，不需要自己去税局申请。
• 需要向律师楼声明，没有其他住宅物业以及是代表自己行事。
• 申请后一般两个月左右可收到退款。

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若已拥有两间物业，买入第三间付15％税后，一年内卖出首两间物业能否退税？

不能。15％ 从价印花税的退税，仅适用于1换1，不适用于2换1。

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其他常见问题

未完成转名手续，可以首置身分做高成数按揭吗?

如已签署转名临约，法律上其实已生效，惟于按揭层面，原有物业未正式完成转名手续前，相关人士不被视为首置身分。

海外专才置业退税是什幺?

外来人才在港置业，只要居港满七年并成为香港永久性居民，其之前购入并仍然持有的首个住宅物业，可申请退还已缴付的买家印花税（BSD）及新从价印花税（AVD），惟仍需要与首置香港居民一样，缴交从价印花税。

 

延伸阅读：

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• 1%业权转让的常见原因及陷阱