轉按拉長按揭還款期慳稅【星之谷專欄－經濟一週】

繼利用轉按及加按令一半供樓時間免息的秘訣，以及轉按技巧及注意事項後，筆者分享幾項進階技術，包括「踩油」加快轉按，以及拉長還款期慳稅，賺盡銀行最後一塊銅板。

轉按最快幾時有錢到手？

經常有客人查問：「轉按最快幾時有錢到手？」其實轉按審批一般需時一至兩星期，然後律師樓到原銀行取樓契並整理文件，再花四至五星期，所以整個轉按流程要一個半至兩個月，才能成功提取貸款（drawdown）。

如果想「踩油」加快轉按程序亦有方法。業主可以同步進行銀行轉按申請，以及授權律師樓取契，當樓契送返律師樓時，銀行亦已完成批核轉按，最快約一個月便可以提取貸款。

但必須要留意，這個方法是有風險，一旦銀行最終批出的按揭條款並不理想，由於律師樓已經「開file」，臨時剎停轉按是需要付逾千元取契費。

如果罰息期未過，業主便提早申請轉按，律師樓會自動調節「提取貸款日」至罰息期完結當天，無縫銜接轉按到新銀行。即使律師樓完成所有文件，亦需等罰息期完結當日，原銀行才會「解鎖」，新銀行才會發放貸款。

如果罰息期已過，轉按應如何定「貸款提取日」？那便需要留意原銀行按揭利率是計日息或月息。

假設供款日是每月的1日，如果原銀行是計月息，那麼「貸款提取日」必須是1日；如果是2日才提取貸款，原銀行便會計多一個月利息，而新銀行也開始計息，變相繳付雙重利息。

此外，筆者從事按揭顧問多年，發現很多客戶以為轉按會令利息支出增加，有一位客人曾經查問：「供樓最初是供息多，還本金少，隨着時間過去，便會供息少，還本金多。那麼，兩年後轉按又由頭供起，豈不又是還息多過還本，形成總利息增加？」

事實上，這是一個誤解，最重要的概念是利息隨本金減少。

由於業主已經歸還了兩年本金及利息，如果轉按時未有加按，只轉當時按揭餘額，不延長還款期，按揭利率不變，其實與轉按前原先銀行的每月還款及利息的佔比一樣，不會增加利息開支。

惟必須重申，由於加按部份亦有現金回贈，為了賺到盡，轉按時應借盡貸款額，然後把加按部分放入按息掛鈎存款（mortgage-link）戶口。

此舉可對沖加按後的利息開支，一年後把加按獲得的貸款，以「部分還款」方式全數還給銀行，加按獲得的回贈便袋袋平安。

上述操作看似複雜，很多客人都嫌煩，但如果肯花時間做，除了原本按揭貸款餘額可獲得逾10万元現金回贈外，加按部份可以多賺逾万元，每兩年轉按一次，聚沙成塔為財富增值。

最後，轉按應該維持還款期，還是將還款期拉到最長？例如在原銀行已經供款十年，尚餘20年，轉按應維持20年還款期，還是借盡30年？

筆者認為應該借盡30年，因為每月供款減少，而增加的利息支出可以扣稅；業主同時將每月供款減少部份，自律地儲入mortgage-link對沖利息支出，便可以在毫無額外利息成本的情況下慳稅，是業主另一個「福音」。

子非魚