【写字楼按揭指南】最新按揭成数、还款年期等一文看清楚（含分割式厂房按揭）

最后更新：25-04-25 @ 4:01 下午

近年来，越来越多的客户投资写字楼和车位，笔者为大家整理了一个简单的写字楼按揭指南，本文也包含了分割式厂房按揭需要注意的事项。

 

放宽按揭成数至70%

商业物业按揭（包括写字楼、商场、商铺、车位等）最高可达7成。以往如果有按揭在身或作为担保人，通常需要扣除一成，最多只能借6成。不过，根据2024年10月16日后的最新规定，即使有按揭在身也不会影响按揭成数的上限，即最高仍可借7成按揭。

另外，如果是公司老板，公司有运营并有盈利，可以通过中小企业贷款多借1-2成（其余6-7成用楼宇按揭），总共可达8成。中小企业贷款利率会较一般按揭利率稍高。有一点需要注意的是，新政策并不适用于企业为筹集营运资金而以物业作抵押所取得的信贷融资。如果涉及中小企业贷款，商业物业最多依然是借7成，详情参考以下文章：

• 购买写字楼商场如何做8成按揭？

另外，如果是用资产审查（asset based）而不是收入审查，最多同样可借7成。

按揭年期

写字楼按揭的年期（还款期）最长是20年，如果人龄或楼龄太大，未必能做足20年。

按揭利率、回赠、和其他优惠

目前商业物业最佳按揭计划是H+1.7，封顶位P-2%，利率视银行最终审批而定，欢迎大家联系我们免费查询商业物业按揭利率详情。至于现金回赠，商业物业和住宅不同，大部分银行都不提供现金回赠，个别进取银行会给予0.1-0.35%回赠，视乎贷款金额。而按揭中介一般都会提供额外奖赏。

此外，商业物业按揭也没有高息户口（mortgage link），大家要留意。

市场上最优惠的按揭利率经常在变，以下文章提供最新的按息资讯，每周更新：每周银行按揭回赠和利率评论

商业物业按揭压力测试暂停，但仍要符合供款占入息比率上限

商业物业按揭如果自用，供款占入息比率上限为50%，意思是每月的供款不能超过收入的50%。但如果贷款人有其他物业、其他按揭或非自用，供款占入息比率也是用上限50%计算。

由于写字楼是投资性物业，就算没有租约，都可以用“拟租金收入”去帮助通过供款占入息比率测试，从而达到最多借7成贷款。何谓拟租金收入可以参考这篇文章：

• 善用“拟租金”收入，帮助过压力测试

分割厂房按揭

近期很多客户都喜欢投资活化写字楼或分割厂房，要留意估价会影响最终贷款金额：

如果是买一手活化写字楼或分割厂房，要先向银行查询估唔估价，因为银行一般对这种物业都很保守，甚至拒绝。
如果是买二手，而该工厂比一手时价格已下跌了很多的话，银行估价会再打折。比如说，该分割厂房本身比一手时已跌了5成，银行估价往往会在跌了5成的市价基础上再打折。
以上不只适用于分割厂房和活化写字楼，也适用于“格仔商铺”，大家要留意。