【居屋按揭2023】绿白表居屋及白居二按揭成数、压测、政府担保期、还款年期

最后更新：21/03/25 @ 6:33 下午

未补地价居屋是指购买时未支付土地溢价的香港政府资助房屋，分为以下几种：

绿表居屋（绿表）：供符合公屋资格的人购买，价格较低，不用补地价即可自由出售给有绿表资格的人。
白表居屋（白表）：供符合资格的非公屋居民购买，价格较低，出售时需补地价才能在公开市场转让。
绿表二手（绿表二）：已经建成的居屋，绿表买家可免补地价直接购买和出售给其他绿表人士。
白居二手（白居二）：白表买家购买的居屋，出售时需补地价，才能在公开市场进行买卖。

未补地价就是房子还没有向政府缴纳土地溢价，限制转售范围，只能卖给有资格的人。

未补地价居屋（绿表居屋、白表居屋、绿表二手、白居二）的按揭年期和成数计算较为复杂，居屋按揭申请有别于私楼，置业前宜先仔细了解，以下为完整的居屋按揭 FAQ，特别要留意的是2022年11月开始，居屋业主已经可以自由选择H按式P按，比以前只可以用P按更具灵活。而且2023年施政报告放宽居屋担保期，由30年延长至50年，预计可以进一步刺激二手居屋市场，旧楼龄的居屋会比之前更受欢迎。

另外，政府收紧公屋富户政策，想善用单位的剩余价值，转投二手居屋市场，可参考短片教程。

2023年居屋屋苑介绍

新一期居屋涉6个屋苑，一半以上属市区盘，合共提供逾9千个单位，最新居屋搅珠结果已经出炉，房委会预计将于2024年第一季开始拣楼，想了解详细拣楼优先次序及每个屋苑优劣可阅读下文。

对居屋按揭有任何疑问，请在下方留言查询

(I) 绿表居屋按揭

何谓政府担保期？如何计算？

政府为所有居屋担保30年，担保期内如业主断供，政府会还钱给银行。担保期以首次出售日计算，故新居屋担保期为30年。若为二手居屋，假设首次出售日是5年前，政府余下担保期便为 30－5 ＝ 25年。

申请居屋房贷是否需要进行贷款压力测试和提供收入证明？

于政府担保期内，申请居屋按揭毋需压力测试和提供入息文件。相反，若担保期已过，便须作压力测试以及提供入息证明。

不过，即使银行不须查阅入息文件，申请者仍要申报入息，以证明有能力供楼。如果申请人无入息怎么办？其实居屋是以“家庭”为基础，故可向银行申报家庭总收入，而家人也不一定须为登记家庭成员。

若准买家没有入息，部份较严谨的银行会要求提供“谘询人”，该谘询人须提供入息文件。

不同银行有不同批核标准，由于每间银行按揭利率相若，所以准买家应选择最易批、最快批的银行；另外，如果环联信贷评级差劣至达“H级”，部份银行未必会批准按揭申请，详情可向按揭代理查询。

购买居屋时，房贷最高可贷几成？还款期限最长是几年？

一手新居屋及绿表居屋按揭，最多可借9成半，还款年期最长25年。若为二手居屋，实质按揭成数和年期因屋苑而异，须视乎政府担保期剩余几多年。

银行的原则是，担保期完结后，按揭余额须低于楼价7成，才可批足9成半成数以及25年年期，否则便要扣减居屋按揭成数或还款年期。

银行拥有的“对数表”上会列明，每个担保年期和按揭成数的组合中，可以做到多长按揭年期。

例子：假设政府担保期已过了23年（即剩余7年），贷款人便不能借足95％以及25年期，因为若供款年期为25年，7年内借款人是无法供满楼价3成或以上，不符合居屋按揭原则。

根据对数表，如借款人想借足95％，便只能借17年。反之，如想借足25年，最多只能7成半按揭。因此在较大按揭成数和较长还款年期之间，借款人须作出取捨，不能两者兼得。

哪些年份首次出售的居屋，符合申请9.5成按揭和最长25年还款期限的条件？

如2002年后首次出售的绿表居屋，一般可借足9成半以及还款期25年，如是公屋，便要2007年后发售的才可。

若居屋的首次出售日期为2002年以前，银行会视乎首次发售日期，考虑按揭年期或成数，而审核标准大多计算该单位于担保期完结时，按揭余额可否低过楼价7成。

如何索取上述所指的按揭“对数表”？

如想知道特定担保期下，最高按揭成数及最长还款年期组合，可联络我们查询，费用全免。

若担保期已过，如何计算按揭成数和还款年期？

如果担保期已过，未补地价居屋最多只可借7成，最长还款期为25年，并需要做压力测试和提供入息证明。

若曾经破产或信贷评级差劣，能否获批按揭？

如破产令已解除，按揭批核没有问题。至于环联信贷评级很低，部分银行亦不介意，曾拖欠该银行款项除外。

如何计算居屋的按揭利率？能不能选择H按？

按揭利率以最优惠的利率计算，P按目前最佳利率为 p-1.75%。2022年11月开始，居屋业主已经可以申请H按，目前最佳利率为 H+1.3%，由于现时Hibor处于高位，H按已经供紧封顶位，即年利率同为 3.5%。

办理居屋按揭时，能获得多少现金回赠？是否提供与高利率存款挂钩的账户？

除银行会给予回赠之外，坊间的按揭中介亦会提供回赠给客人，一般为贷款额的0.1%-0.35%。客人们可向中介索取“按揭转介表”，然后交给银行，便能取得中介的额外回赠。

须留意，应严选较有规模的按揭中介，避免回赠走数风险。另根据金管局指引，如按揭现金回赠超过1％，不论回赠源自银行或中介，银行亦会把现金回赠扣减贷款额，客人须向银行申报中介奖赏的金额。

居屋按揭须否按揭担保人？

于政府担保期内，政府就是担保人，毋须压力测试，亦不需要另找担保人。但如担保期已过，按揭批核方法便和私楼相同，需要通过压力测试，惟分别在于已过担保期的居屋不可以加担保人，即意味业主本人必须要有足够能力通过压测。近来，有个别中小银行为增加按揭市佔率，容许居屋按揭加担保人，惟难以预料会维持到何时。

【居屋按揭】过了担保期的居屋，有无银行肯接受担保人？

如果业主年龄较大，是否还能申请95%贷款，并获批25年还款期限？

担保期内因政府是担保人，因此业主年龄不是问题。能否借足95％和25年，仅取决于余下担保期有几多年，然后查对数表。

担保期过后，房贷年限由银行标准决定，如果银行按“80-申请人年龄”计算还款期，65岁申请人的最长还款期限为15年。

65岁以上老人申请未补地价二手居屋房贷时，有些大银行要求家属陪同到场见证。为确保老人意识清醒，银行会提出几个问题，需由老人本人回答，如回答准确，贷款即可获批。但部分银行不强制要求家属陪同。

请参阅我们在《东方日报》的文章：

【星之谷】二手当新居屋买　买家踩按揭地雷

居屋按揭能否做到一天批核？

香港零售银行有20间，虽然并非每间银行均能一天内批核按揭，惟部份银行审批神速，若长者申请按揭，可约定家人陪同至银行填写申请表，若带齐所需文件，例如身份证，购买证等，最快可一日批出临时贷款信。

(II) 白表居屋按揭、白居二按揭 (首次发售日期及担保期)

白表居屋的按揭成数及年期，和绿表居屋有何分别？

白表居屋（白表或白居二）最多只可借9成，最长还款期为25年。若为白居二，实际按揭成数和年期因屋苑而异，须视乎政府担保期剩余几多年。担保期是以单位的首次发售日期和新买卖的成交期计算，只有担保期够长，才能25年还款期及9成按两者兼得。如可参考下文：

如何知道二手居屋屋苑的首次发售日期和剩余担保期？

对于“担保期内”及“担保期外”的居屋，银行按揭批核标准大不相同，将直接影响准业主能否成功上会。购买二手未补地价居屋时，务必留意单位是否已过担保期。关于全港居屋各屋苑的首次发售日期和剩余担保期，可参考星之谷的全港未补地价居屋首次发售日期及担保期一览（2023最新版）。

可以承造“925”按揭的居屋屋苑列表

【白居二按揭925屋苑】全港未補地價居屋首次發售日期及擔保期一覽

(III)房协资助房屋按揭

房协资助房屋的按揭成数和年期，和绿表居屋有何分别？

一手房协资助房屋最多可借9成，还款期最长30年，是否需要压力测试则视乎个别银行要求。至于二手，如未补地价，按揭成数为7成。

值得留意，房协楼如果是“住宅发售计划第二市场”下之“住宅发售计划”及“资助出售房屋项目第二市场”，香港按揭证券有限公司(HKMC)可提供高成数按揭保险，计算方法和私楼一样。

若由HKMC提供高成数按保，申请按揭可免去压力测试，不过银行仍有机会要求压测，建议借款人先向不同银行了解或联络我们查询。

请参考我们在《东方日报》的文章及《经济日报》之访问：

居屋和资助房屋的按揭计划有什么分别？

无论是绿表还是白表居屋，目前都可以选择P按或H按。部分房协资助房屋可以选择传统H按计划，实际利率与商业楼盘相同。现金回赠方面，部分银行与星之谷奖励计划相结合，回赠可达贷款额的2.6%。需要强调的是，按照金管局的规定，若房贷现金回赠超过1%，无论回赠是来自银行还是中介，客户必须向银行申报，银行会从贷款金额中扣除回赠部分。

(IV) 居屋转按

未补地价居屋或公屋户想套现近乎不可能，需事先向房署申请，而房署只会在申请人遇到人生难关才批准，例如需要医药费、财困、白事、赡养费等，而且套现金额只限所需范围，即疾病手术费是10万元，房署就只批准套现10万元。

至于财困的业主，据了解需要牵涉欠高利贷级数的困境，才可获房署准许套现。而拖欠信用咭咭数，在大部分情况下都能以入息支付最低还款额，并不会视为财困。

到银行承造按揭时，利率根据贷款人的TU和入息等个别情况而定，曾有申请人的实际利率达6.5厘以上。虽然未补地价居屋套现极难，但转按是无任欢迎，亦可赚取现金回赠，详情可观看我们的短片。

(V) 居屋补地价计算方法

为未补地价居屋或公屋补地价，如何透过银行按揭套现完成？

单位要购入超过5年，才可以补地价。业主要向房署申请，并缴交手续费6,230元，后者同意后，委托测量师行到单位验楼及估价；获房署发出评估补价通知书后，业主可到银行申请重做7成按揭，最后则是到律师楼完成手续。

要注意的是，房署与银行的估价或会有所不同，银行承造按揭时，会以较低的估价来计算按揭成数。

申请获批后，按揭款项可以用来偿还原有按揭和补地价，余下的可自由使用。另外，物业在补地价后，按揭成数不多于5成，可以于公开市场放租或出售，亦能加按套现。关于未补地价居屋，如何套现补地价，可参考此文：

未补地价居屋补价攻略（按揭、估价、申请程序、时限）【一文睇晒】

(VI) 未补地价居屋按揭贷款被拒

申请未补地价居屋按揭，但被银行拒批，原因为何？

未补地价居屋因有政府做担保人，申请按揭极为易批。通常只需要声明家庭总收入，不用提供入息证明，收入够供楼便可以批。如被银行拒批，原因不外乎与申请人的财务纪录或年龄有关，例如申请人破产，或TU评级去到I级等。