最后更新：21/03/25 @ 6:50 下午

许多夫妻会选择联名购买房产，但当经济状况较好时，可以将房产的所有权转移到其中一方名下，以帮助另一方恢复首套房购买资格，从而减少税费支出，便于未来再次置业。最新财政预算案刚宣佈宽减印花税，其中600万物业转名印花税大幅减少达99.8%，相信有更多业主会进行甩名手续。本文将详尽分享新例下过户的操作，以及各种按揭财技及注意事项。

物业“一变二”简易操作

将联名房产过户给其中一方后，过户方将恢复首次购房资格，其后透过转按第一间物业套现作为首期，再以低税购买第二间物业，即可完成一开二之操作。请先观看艺人陈思圻（陈伟琪）帮我们拍摄之甩名一开二教程短片：

想知更多过户或转名操作，请留言，我们会详细解答

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关于甩名转名申请、律师费、印花税事宜
通过联名物业甩名（去除其中一个产权人名字），然后再购买第二套房产，能节省多少税费呢？

根据法例，若第一间物业以夫妇联名买入，双方其后购入第二间物业将需支付15％印花税，但只要其中人一甩名后再买，便可以第2标准税率支付印花税，远低于15％。而于2023年财政预算案中，财政司长宣佈宽减印花税，过往甩名最受惠是400万元物业，新税率下600万物业过户同样最受惠，印花税由以往4.5万元兑减至100元，减幅达99.8％，相信有更多业主会进行过户手续。详细第2标准税率可参考下表：

物业印花税

代价款额或 价值超逾	代价款额或 价值不超逾	印花税税率： 楼价之百分比
	$3,000,000	$100
$3,000,001	$3,528,240	$100＋超逾$3,000,000的款额的10%
$3,528,241	$4,500,000	1.5%
$4,500,001	$4,935,480	$67,500＋超逾$4,500,000的款额的10%
$4,935,481	$6,000,000	2.25%
$6,000,001	$6,642,860	$135,000＋超逾$6,000,000的款额的10%
$6,642,861	$9,000,000	3%
$9,000,001	$10,080,000	$270,000＋超逾$9,000,000的款额的10%
$10,080,001	$20,000,000	3.75%
$20,000,000	$21,739,120	$750,000＋超逾$20,000,000的款额的10%
$21,739,121		4.25%

注1:适用于在香港无拥有其他住宅物业的香港永久性居民

注1: 适用于香港永久性居民购入住宅物业及在香港没有拥有其他任何住宅物业

• https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

举例：假设夫妇已拥有价值600万元的联名物业，再购买第二间500万元的物业，将需要支付15％印花税，即75万元。

相反，如丈夫先将联名物业过户给太太，须以600万的一半价值计算印花税，税项为100元。其后丈夫恢復首置身份，买入第二间500万元物业，印花税为11.25万元。

整个先甩名再置业操作，共付11.26万元印花税，相比75万元，劲悭近64万元税款。

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联名物业甩名须支付印花税，如何计算税款？

如果是将联名物业中两个业主中的一个名字去掉（甩名），使得产权从两人共有变为一个人所有，且两人原本各自拥有50%的产权份额，那么印花税按照房屋总价的一半来计算，税率可参考上述税表。要是从三个业主中去掉一个业主的名字（甩名），变为两人共有房产，且三人原本各自拥有1/3的产权份额，印花税则按照房屋总价的2/3来计算。简单来讲，就是按照甩名者所对应的产权价值来计算印花税。在自行计算的时候，房屋总价不能与市场价相差太大。

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过户或除名的申请流程？

甩名申请流程如下：

• 双方先签一份转让临时合约，然后到银行申请转按。
• 银行按揭批核后，再到律师楼办甩名手续。

临时合约格式可以自制，需要有以下元素：

• 文书日期
• 成交日期
• 物业地址
• 楼价
• 买卖双方的名称和身份证号码。假设双方为A和B，A甩名给B，卖方便填写A+B，买方则填写B

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为什么应该先向银行申请按揭贷款，之后再到律师事务所办理房产更名（甩名）手续呢？

一旦向律师楼申请物业甩名，便已“开了file”，即使取消，都要支付部份律师费。相反，如先到银行办理按揭，万一按揭不批，或批出条款、成数不理想，可随时取消甩名，免去额外支出。

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何时需要支付甩名印花税？甩名过程需时多长？

甩名印花税须于签署临约后一个月内，由律师楼支付。若一个月内银行未能批出按揭，双方只要重签另一张临约便成。

部份银行承做甩名按揭，毋须双方提供临约，业主可于获批按揭后，自行到律师楼再做转名合约。整个甩名过程最快可于1至2个月内完成，主要取决于律师楼的处理速度，因银行批核按揭只须1至2个星期。

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甩名予拥有物业的近亲，印花税是不是15％？

不是。假设丈夫甩名给太太，即使太太本身已有物业，由于是近亲转让，甩名的印花税仍是用旧税表计算，而非15％。

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物业未过额外印花税（SSD）锁期，甩名予近亲须否缴付SSD税？

若甩名予近亲，即使物业未过SSD锁期，亦毋须支付SSD税。惟甩名后物业将重新上锁3年，期内卖楼须缴付SSD税，3年锁期是以临约日期计算。

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近亲的定义？

近亲指夫妇、兄弟姊妹、父母，同父异母兄弟亦为近亲，但要提供出世纸证明。祖父母和孙儿不当作近亲，但如父母已离世，则可向税局申请祖父母和孙儿的关係是近亲，最终以税局批核为准。另外，外父外母、老爷奶奶亦不算近亲。

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甩名对象不是近亲并已有物业在身、或甩名时物业未满3年锁期，如何计算SSD税？

非近亲转让不能豁免额外印花税，有人就想尽办法避免，如果是媳妇和奶奶联名的物业，可先让奶奶转名予儿子，再由儿子转名给妻子，但当中亦有风险。请参考我们在《经济一週》的文章：

• https://www.edigest.hk/article/113573/楼市/物业转名-按揭避辣税-印花税-甩名-楼市-子非鱼/

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若买楼后短时间内转名，须否支付利得税？

若业主拥有100%业权，并短时间内转名给家人（譬如少于3年），而期内物业有相当升幅，税局或会征收利得税。如仅是甩名，例如将一半业权卖给另一家人，税局一般不会征收税款，因为“业权归边”非为图利，但大前提要有实质金钱交易。

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甩名按揭财技及注意事项

有何尽量节省甩名印花税的方法？

由于转名的楼价由双方自订，转让价越低、印花税越少。但楼价不能偏离市价太远，否则税局有权于7年内，追讨印花税差价。

若转让价比市价低两成或以上，税局追收税款机会便很大。另外，如定价太低，银行按揭贷款额亦会下降，套现的资金未必足够支付第二层楼的首期。

业主应先到不同银行估价，寻找估价最低的银行。大部份银行使用多于一间估价行，申请人可查阅各个估价后，选择最低口价。部份银行容许以估价行估价为基础，再调低10至20％作为转名价。

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甩名按揭最高可借几多成？有何套现技巧？

根据按揭新例，楼价1000万元或以下，联名物业甩名按揭成数最高可做8成，需要压力测试。如想尽量套现作为第二层间物业的首期，可从拉高估价着手。一般而言，定价较市价高出5至10％，银行普遍可弹性处理。

• 把握楼价上升週期“一开二” 四招秘技提高物业估价｜楼市点睇

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甩名按揭定价低可悭税，定价高则套现金额较多，有否两者兼得的方法？

举例假设联名物业价值650万元，“甩名”交易只需以楼价的一半（即325万元）计算印花税，税项为73,125元；而650万元物业可借六成按揭即390万元。

如银行评估该物业价值700万元，并以此为“甩名”交易价，以物业价值一半计算，印花税便升至78,750元，但按揭贷款额上限亦升至420万元。

对比之下，以700万元作为“甩名”交易价更着数，虽然印花税增加5,600元，但按揭贷款额多近30万元，只要把其存入按息挂鈎高息存款户口（Mortgage-link），额外贷款利息便能100%对冲，故30万元资金成本仅1.87%（5,600元/300,000元=1.87%）。因此，即使不打算甩名后马上买第二层楼，高估价也未必不能悭税。

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如何利用不设罚息期的银行甩名，悭尽印花税？

市场上大部份银行均设两年罚息期，但仍有部分不设罚息期，于两年内转走只须归还现金回赠。因此，业主应于无罚息期银行，用低估价进行甩名，尽悭印花税。

完成甩名后，最快3个月后可以转按到新银行，用高估价尽套。儘管3个月便转走须归还现金回赠给旧银行，但新银行亦有现金回赠，因此总共只须付数千元律师费。

为何要等3个月才转按？因转按需要在旧银行供满3个月才可申请。须留意，如用以上操作，将不能用新按揭成数套现。相反，因甩名被视为一桩新买卖，重做按揭则可采用新成数，但最多8成，不能做9成。

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能否以送契方式甩名，节省印花税？

不能，若以“送赠方式”甩名，即使以零元交易，税局仍有机会以市价追讨印花税，另银行不能承做按揭，未来售楼亦困难。即使近亲买卖未必有实际金钱过手，但甩名仍需要以买卖形式进行。

另须留意，假设是联名甩名，田土厅的代价（consideration）需要注为完整楼价，不要注楼价的一半，否则银行或当作送契。由于买卖合约中已写明是甩名，就算田土厅的代价是注入完整楼价，印花税都会是以楼价一半去计。其实以上都是律师楼代办，但笔者见过有律师楼曾“摆乌龙”，把楼价一半的数值注入田土厅consideration内。

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想甩名，但担心没有保障，可以怎办？

可以把甩名的成交期延长，令交易处于“待转名”状态。缺点是由于未完成甩名，如再置业虽可免去15％印花税，但未必能申请高成数按揭，但仍可申请旧按揭成数。

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甩名后 物业一开二攻略

甩名后何时回復首置身份，何时可再买第二间物业？

于双方签署临约甩名后，法律上已回復首置身份，即使未完成实际转名手续，亦可签临约买入第二间物业，而不需要支付15％印花税。

建议甩名及买新楼经同一律师楼进行。因收不收取15％税由律师楼代办，部分律师楼出于保守，会建议客人先付15％税款其后再退税，事实上不必多此一举，如出现以上情况建议委托其他律师楼。

须注意，如想为新购入物业敍做8成或9成按，建议先完成甩名手续才购买，详情见下文。

甩名套现后购买第二间物业，可否使用新成数敍做8成、9成按揭？

可以，但按保公司或会质疑，第二间物业是否用作自住用途。另外，若旧有物业已申请按保，于新买物业再度申请将会被拒。

当按保公司质疑，申请人为何夫妇持有两间自住物业时，一般贷款人的答案都是“旧物业给家人住，新物业是自住”，但有机会不被接纳，例如：

• 如旧有物业面积很大或楼价很高，新物业面积很细或楼价很低，很难说服按保公司，旧物业是给家人住，新果层是自住。

• 如旧物业甩名时已做高成数按揭，声明了自住，新物业又做高成数按揭也声明自住，即两公婆自住两层楼，按保应会拒批。

• 如声明旧物业用作出租，新买物业用作自住，并声明需要靠租金收入补贴家庭生计，则要注意旧物业的按揭成数，是否符合最多5成的出租规定。

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按保公司如何判断是否第二间物业？

首先，业主于按保申请表上，需要声明现时自住的物业是否自置。申请按揭需要如实申报，否则会负上虚假声明的法律责任。

其次是，如甩名手续未完成，按保公司可于田土厅或环联（TU）中，查到甩名的一方仍是该物业业主之一。

其三是，即使甩名已完成，业权已全归配偶。如是联名报税，税单会显示配偶的名字和地址。按保可从查册中得知，税单的通讯地址是配偶名下的物业。

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在未完成房产更名（甩名）手续的情况下购买第二套物业，根据新规定，按揭贷款成数是否会相应降低？

如未完成物业甩名手续，便购买第二间物业，最多只可批8成按揭，不会批9成按揭（楼价1000万元或以下新例可做9成）。即使已完成甩名手续，田土厅已更新，但环联未更新，亦只可以做8成按。

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在未完成房产更名（甩名）手续的情况下购买第二套物业，进行压力测试时会不会把两套房子都计算在内？

如两间物业的成交日期不是相差很远，亦不需透过按保敍做高成数按揭，银行可以只计算新物业的压力测试，意味未甩名物业的每月还款，不需计入DSR及压测内。

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其他重要法律条款须知

物业甩名后买入第二间物业，其后转名予配偶再买另一物业，无限轮迴避税是否可行？

不可行，如重覆转名避税操作，尤其短时间内进行，税局会以“不代表自己行事”为由，追收15％印花税的差价。

高楼价下甩名的印花税昂贵，分批甩名悭税是否可行？

不可行，税局发现后，会以“一系列交易”为由追收印花税差价。例如楼价800万，联名甩名印花税为9万。如分两次进行，每次甩1／4，每次印花税将跌至100元（因每次的业权等值是200万）。如作相关操作，税局或会质疑分批甩名动机，一旦税局不接受业主的解释，就会追讨印花税。

 

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