2022年12月28日

老一辈说：“宁教人打仔，莫教人分妻。”但后生一辈比较相信婚姻“合则来，不合则去”，但离婚除了是夫妇二人分开生活，亦涉及资产和业权分配问题。近日，有客人向公司查询，透露其物色了一个啱心水的物业，惟业主突然婚变，担心是否会对属意单位的业权造成影响，而以下文章会逐一解答相关的问题。

卖家突然办离婚手续，正在洽售的物业会如何处理？

当两人进入婚姻诉讼时，律师楼会在双方物业“起钉”，物业册注入“Notice of intention to proceed an application for ancillary relief”（即离婚申请内有财产分配要求）。有了这口钉后，银行就不会承造按揭，物业暂时不能放卖或放租。

无论原业主是在买卖物业过程中的任何时间办理离婚，只要买家的律师查册发现到物业被钉契，交易就要暂时停止。即使业权只是由夫妇二人其中一人单名持有，惟离婚是牵涉到业权分配，故所有的单名物业，都会被落钉，既不能买卖，银行亦不会为物业承造按揭。

什幺情况下物业可以重新申请按揭？

当然，正在离婚的夫妇如果签名同意，物业仍可以放卖或出租，其所得现金须由律师楼讬管，直至官司打完为止，这样买家才可以买到心头好。

否则，就要等到物业解钉后，亦即是要待法庭完成业权分配，或夫妇2人自行就财产及业权分配达成协议，新买家才有望买入物业，并申请按揭。但如果业权是无偿转让，银行未必会批出按揭，原因为何？可参考下一段。

离婚后以送契形式为物业转名有什么风险？

当法庭决定离婚夫妇2人名下物业之业权归属后，败诉一方如将物业无偿转让，这样会被银行视为“送契”一种，土地注册处代价（Consideration）一栏金额显示为零，大部份银行对这类物业按揭申请都会拒诸门外，

如果是经庭外和解去解决财产及业权分配问题，则可用买卖方式代替送契去转让业权，要注意的是，过往坊间以买卖方式去为业权转名或甩名时，双方未必有实际金额过手；离婚则必须“揸正嚟做”，涉及业权以“买卖”方式转让时，必须有实质金额过账。

离婚时物业转名如何悭税？

夫妇离婚后，共同家产会重新分配。如果夫妇共同拥有自住物业，而双方也单名各自持有另一业权，离婚后才将共同物业转名或除名，由于双方都持有收租物业，无论是甩名给那一方，都需要付15％印花税。

如果想悭税，最好还是在离婚前私下决定好业权的分配，在法律上仍然是夫妇的情况下，以近亲转让的方式为业权转名或除名，避开辣税。

不过，如果离婚涉及诉讼，由法庭颁令物业需要转名，此情况就可豁免15％印花税，但也要付基本印花税，以第二基准计算。即使物业是3年内买入，转名后也可豁免额外印花税（SSD）；同时受益一方可以马上卖楼，不需要等3年避税时间。

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