2023年1月3日

近年来，越来越多投资者将目光投向工业大厦和车位，笔者特意整理了一份简明的工业大厦按揭指南，供大家参考。同时，本文还涵盖了分割厂房（俗称“劏厂”）按揭时需要注意的事项，帮助大家规避潜在风险。

按揭成数

香港金融管理局（HKMA）于2020年8月19日宣布，将非住宅物业（如工业大厦等）的按揭成数上限上调10个百分点。如果名下没有任何按揭，工业大厦按揭最高可做到50%（5成）。即使名下有其他物业，但这些物业没有按揭，工业大厦按揭仍然可以做到5成。然而，如果名下已有按揭或为他人做担保，按揭成数最高只能做到40%（4成）。

如果是公司负责人，并且公司有盈利，还可以通过中小企业贷款（中小企贷款）再借4-5成，剩下的3-4成则通过物业按揭完成，总计可以达到80%（8成）。中小企业贷款的年利率大约在3%左右。不过需要特别注意，新政策不适用于企业以物业抵押来筹集营运资金的信贷融资。如果涉及中小企业贷款，工商物业的按揭成数仍然最多只能做到4成。具体详情请参考下文：

买工厦商厦如何做8成按揭？

另外，如果是用资产审查(asset based) 而不是行入息，最多只可借4成，如有其他按揭便只能借3成。

按揭年期

工业大厦按揭的还款期限最长可达20年，但如果借款人的年龄或物业楼龄过高，可能无法达到20年的最长还款期。

按揭利率、回赠、和其他优惠

目前工厦最佳按揭计划是H+1.7，封顶位 P-2.9 (P=3.1%)。如贷款额多过4Ｍ，有机会可试 H+1.4，欢迎大家联络我们免费查询那些银行做得到。至于现金回赠，工厦和住宅不同，大部份银行都不提供现金回赠，个别进取银行可以给0.3-0.6% 回赠，视乎贷款金额。按揭中介一般都会提供奖赏。

工厦也没有高息户口（mortgage link），大家要留意。

市场上最优惠的按揭利率经常在变，以下文章提供最新的按息信息，每週更新：
每週银行按揭回赠和利率评论

压力测试

因工厦是投资性物业，压力测试用 40/50 去计。即是说，就算贷款人无其他物业或其他按揭，只有这工厦，压测都是用 40/50 去计。40／50 的意思是每月供款与入息比率不能超过40％，以及加了2厘息后不能超过50％。参考北斗星按揭网之文章：

供款与入息比率如何应用在压力测试中【四种不同情况】

因工厦是投资性物业，就算没有租约，都可以用“拟租金收入”去帮助通过压力测试。何谓拟租金收入可以参考这文章：

善用“拟租金”收入，帮助过压力测试

分割厂房（劏厂）按揭注意事项

近年来，不少投资者热衷于投资活化工业大厦或分割厂房（俗称“劏厂”），但需要注意的是，银行的估价会直接影响最终的贷款金额：

1. 购买一手活化工厦或劏厂时：
   在购入前，建议先向银行了解是否可以进行估价，因为银行对于这类物业的估值通常比较保守。

2. 购买二手劏厂时：
   如果购买的是二手劏厂，而且该物业的价格相比一手时已经大幅下跌，那么银行的估值通常会在已经下跌的基础上再进一步打折。比如，该劏厂价格相较一手时已下跌50%，银行往往会在这个价格的基础上再下调估值，从而影响贷款成数。

3. 适用于其他类型的小型商铺：
   以上情况不仅适用于劏厂和活化工厦，也同样适用于“格仔商场铺”（即将商铺分割成多个小格出租的模式），投资者在购买此类物业时需要特别注意。