楼花按揭攻略【一手新楼按揭成数、即供建期分别、发展商二按】

最后更新：2023年9月22日

近年来，许多年轻人在购房时更倾向于购买新房，开发商也纷纷将目标群体锁定在年轻人身上，通过提供大额折扣优惠，并配备豪华会所等设施来吸引更多人购买期房。那么，什么是期房？购买期房有哪些优势和风险？新房与二手房的按揭贷款有什么区别？新房按揭中有哪些常见的风险点？本文将通过 问答（Q&A） 形式，逐一解析这些问题，并全面介绍购房时需要注意的各类事项，包括即供或建期、发展商二按、高成数按揭等，帮助新房买家顺利通过银行按揭审批。

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什幺是楼花(期房)？

一手新房分为现房和期房。期房是指尚未竣工的房产，以预售形式对外销售，购房者可以通过参观样板房来挑选心仪的房源。从购买期房到正式交房前的这段时间，被称为“交房期”，最长可达30个月。开发商通常将期房的交房日期（即预计完工时间）设定在2-3年后，以确保有充足的施工时间。

期房有什幺好处及风险？

期房按揭可选“建期”或“即供”付款计划，建期买家可待至收楼前才上会，以付清楼盘尾数；至于即供，则需于买楼后短期内上会找清尾数。为加快资金回笼，发展商通常提供较大楼价折扣予即供买家。虽然楼花价格吸引，但买家或担心“烂尾”风险。事实上，如今有预售楼花同意书制度，并有一手住宅销售条例等多方监管，香港出现“烂尾楼”的机会已微乎其微。

一手期房按揭选择即供或建期有何区别？

答：由于期房和现房的按揭保险条款相同，按揭成数也一致。例如，对于1,000万以下的住宅物业，如果购买按揭保险，可以获得最高9成的贷款；1,000万至1,125万的房产，可以借8成至9成，但贷款上限为900万元；1,125万至1,500万之间，可以借8成；1,500万至1,715万之间，贷款上限为1,200万元，最高可借8成；1,715万至3,000万之间，贷款成数为7成；3,000万至3,600万之间，贷款成数为6成，贷款上限为1,800万元；超过3,600万的房产，最多只能借5成。

例子1： 购买600万的新房，按8成贷款，借款480万，符合现有按揭成数范围，因此可选择即供按揭。

例子2： 购买1000万的新房，按9成贷款，借款900万，符合新按揭成数范围，因此可以选择即供按揭。

例子3： 购买1200万的新房，按8成贷款，借款960万，符合新按揭成数范围，但不符合即供条件。

在新的按揭政策下，期房如果选择高成数按揭，可以考虑选择即供方式，这样可以享受即供价格的优惠。

关于新按揭成数请参考HKMC：

http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

发展商二按和传统银行按揭有何分别？

答：

发展商二按由于有配额制，资金往往不足够借贷给所有申请人，故批核较银行严谨。读者应经常看到发展商二按不批，导致买家挞订的新闻。
首置人士透过按保做高成数按揭可以免压测，但发展商二按则需要压测，而且压测要求与银行可能不同。发展商二按对于非固定收入、人龄限制、以及有其他按揭在身，批核往往比银行谨慎，过往部分申请人因没有税单而被拒批。
银行按揭最长可以做30年，而发展商二按一般只可做25年，计算压测时要纳入较短还款期因素。

申请发展商二按小贴士：尽早申请按揭，因发展商二按配额有限，越迟申请会越难批。另外，因发展商二按需要头按批出后才可申请，因此选择批核速度快的银行是王道，建议货比三家。参考文章：

申请发展商二按有伏位，4大注意事项你要知

如被发展商二按拒批，如何补救？

答：有两个方法。第一，可以去宏亚尝试申请二按。第二，由即供转建期，其后经按保敍做高成数按揭（如楼价3000万或以下）。不过由即供转建期，需经律师楼向发展商申请，并会损失即供优惠。

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开发商二按能否转按到银行？有哪些注意事项？

答：是可以的。一般来说，开发商的二按在前两年享受低利率后，利率会大幅上涨。因此，贷款人可以在低利率的蜜月期结束前三个月，提前申请将按揭贷款转到银行。2023年政府放宽了按揭成数的规定，转按时银行的最高按揭成数为7成，而通过按揭保险（上按保）转按时，最高可借8成。但通过上按保转按时，不能套现，只能将贷款余额转移到银行。

例子： 假设2年前通过开发商二按购买了价值800万的新房，一按加二按共贷款640万。如果目前楼价没有变化，剩余贷款为560万，相当于楼价的7成，这种情况下，可以不通过按揭保险将贷款转到银行，享受低利率贷款。如果剩余贷款为600万，业主可以通过按揭保险申请最高7.5成的贷款，这样转按到银行的可能性大大提高。

然而，在转按时，需要注意以下几点：

新楼期房不能转按，必须等到交房后才能办理转按。业主可以在交房前的3个月开始申请转按，提前锁定估价、利率和审批。
在楼花期内，不能进行转名或变更产权。
开发商的二按审批条件较宽松，不需要通过压力测试或供款与负债比率的审核。但如果要将贷款转按到银行，申请人必须满足银行的收入和压力测试要求。如果需要上按保，审批会更加严格。

一手新楼如行建期，申请按揭有哪些注意事项？

答：若行建期，于收楼前3个月才可申请按揭，一旦届时经济下行，不幸失业或减薪，可能增加上会难度。若行即供，可趁现时入息稳定立即上会，即使日后失业，银行亦不会因此call loan，只要准时供楼便成。

另外，如一手楼花期很长，到建期时不幸楼价跌超过2成，银行有权以最新估价而不是买入价计算贷款额，可能会导致“借唔足”。参考以下文章：

新楼选即供好定选建期好？从 WETLAND 个案解剖

纳米新楼按揭不时被银行拒批，如何避免？

答：个别纳米新楼按揭，银行会实施贷款配额制，“爆额”后不再接新申请。建议购买纳米新楼前，先到银行查询能否敍做按揭，及有没有配额制。另外，于签署临约后应尽快申请按揭。

招标购买一手新楼，敍做按揭时有何注意事项？

答：若招标购买新楼，HKMC于审批高成数按揭时，会以招标价评估按揭成数，相关价格不会扣减合约上的回赠。所以如招标价高于1500万，便不能做8成按揭，相反，银行于计算贷款额时，会以扣减回赠后的楼价，计算按揭成数。

一手新楼的按揭贷款额，须否扣减发展商优惠和回赠？

答：需要。所有优惠包括现金回赠、律师费优惠、甚至管理费优惠，均须在贷款额内扣减。如买家领取优惠，便需要准备多点首期。

例子：新楼合约价1000万，做8成按揭，发展商额外优惠共值10万。银行批出的最终贷款额 = (1000万 – 10万) X 80% = 792万。

其他一手楼花按揭常见问题

楼花按揭可否免压测？

政府放宽首置人士按揭，允许自住物业申请高成数按揭时行免压测，但只适用于现楼项目。如做楼花按揭，只有即建期付款可免压测，选择即供付款则不能行新例。

楼花可否转按?

不论新旧制，楼花期内均不能转按，亦不能转移业权，包括甩名转名等。不过业主可于收楼前3个月提早申请转按，收楼后再提取贷款。