【物業估價】3類個案分享 新手必學估價攻略

2023年5月19日

無論是買賣物業，還是將物業轉按，都要依賴一口估價去決定按揭金額的多少。正正因為估價的重要性，準買家或業主更應該重視估價的程序有沒有出錯，以下文章綜合了一些新手準買家或業主常犯的錯誤，大家可以引以為鑑。

個案一：查詢估價冇人覆，銀行揀客？

曾先生有意購入一個位於新界的單位，向銀行提供單位地址等資料，希望知道單位估價是否估得足，惟一直未獲銀行方面回覆，令曾先生以為銀行揀客。

原來是曾先生的物業是村屋，由於沒有提供DD lot等詳細資料，令銀行難以查證村屋實際面積，銀行職員要求曾先生補回相關文件也不得要領，自然沒有下文。一般而言，銀行對待客戶是一視同仁的，不會特別「揀客」，所以只要申請人補齊文件，銀行自然會提供估價服務。

梁先生計劃轉按套現的單位獲得銀行一口滿意的估價，於是選擇該銀行承造按揭，不過在簽署offer letter後，才被告知物業估價有變，估值較之前少了一成，由於套現的資金不如預期，最終梁先生亦放棄轉按，白忙一場。

銀行在客人簽署offer letter前，一般只會提供口頭估價。如果當其時市況出現大變動，導致對物業的估價有變亦是有可能的。申請人可向銀行上訴，只要提供合理的原因，例如過往有參考價錢的單位成交屬近親轉讓，估價行有機會重新估價。

不少銀行或財務機構都會提供網上估價服務，陳女士早前嘗試為一個有興趣的物業估價，但得出來的的估值卻較同一屋苑近期成交期低差不多2成，令她非常憂慮心儀的單位是否凶宅，惟向物業代理查詢，又得到否定的答案。

雖然銀行對凶宅估價的確會較低，甚至不會提供估價。而上述個案中，代理已澄清單位沒有發生過命案，真正問題就在於網上估價的系統未有及時更新。加上早前出現轉角市，物業的估值有大起落，但後台的資料更新進度未能追上樓市變化，故出現估價不足也不足為奇。如事主心急想買樓，最好還是直接到銀行，向職員作詳細查詢。

不少銀行都會提供免費物業估價服務，不過按揭申請人亦可經銀行或自行尋找估價行，要求出一份書面估價報告，則需要付費。書面報告可以確認接受估價的單位資料無誤，並用以鎖定銀行估價。

客人可以向其他估價行查詢，找一口最滿意的估價。另外亦有其他方法提高估值，例如將物業以較高的租金租出，隨時能爭取較高估價。