網上估價滯後 申請按揭要行多步《星之谷專欄 – Bossmind》

通關加上疫情緩和，整體樓市氣氛向好，業主叫價都偏向強硬，甚至出現反價情況，準買家遇到心儀單位，或許需要準備更豐厚的資金。與此同時，銀行對物業估價亦有所回升，有利即將要申請按揭的買家，以及有轉按需要的業主。不過要留意，部份網上估價系統未必即時反映最新估價，買家和業主不宜過份信賴。

早前樓市大幅調整，按揭保險公司或對估價轉趨保守，更曾有消息指出，如果楼价持續下跌並超過兩成，一手物業估價就未必能再以買入價計算，需要改以較低估價去計算按揭金額。假設買家原本以800万元買入物業並申請八成按揭，惟銀行現時對單位的估價只有600万元，即使獲批貸款，款額也只有480万元，遠低於預期的640万元，申請人就需要支付更多首期，加上現時按息持續上升，可謂雪上加霜。

幸好，樓市目前止跌回升，避免了最壞情況出現。原本買了樓花準備收樓的業主，也可以鬆一口氣，毋須再擔心估價不足，要額外抬錢上會；另外，選擇即供並申請了發展商按揭的買家，如果收樓在即，估價亦足以順利轉按至銀行，避免發展商按揭到期後，要捱貴息。

轉按要把握高回贈機會

受惠的還有一眾二手業主，因為銀行為二手物業估價時，近期的成交價亦是重要指標，現時樓市回暖，有利物業估價上升，轉按套現就能獲取更多資金，加上銀行為客戶提供的現金回贈處於歷史高位，有需要的業主應把握時機。

如果想進一步拉高估價，可以嘗試向估價行證明單位有豪裝或添置了名貴傢具，或略有助估價提升。另一方面，如果是出租物業，提高租值亦有利谷大估價，因為估價行可採用「投資估價法」作為評估，一份已打釐印的高租金租約，隨時能爭取較高估價。

不少人會利用網上估價系統去為物業作初步估價，惟在樓市出現轉捩點時，網上估價系統會出現滯後，無法提供準確估價，令客戶計算失誤，從而影響買樓計劃或轉按時機。所以在轉角市時，申請按揭人士應主動出擊，到不同銀行直接查詢，又或者向相熟banker尋求支援，為物業尋找一口最適合自己的估價，以便順利達成上車或轉按的目標。

另一方面，銀行估價包含對樓市未來的預測，所以亦是後市指標，雖然最近有分析指美國加息周期可能長過預期，但本港銀行取態仍然進取，個別中小型銀行亦提供P-2.75%、實際按息3.125%的按揭計劃，反映銀行資金不缺，按揭申請人宜貨比三家，小心選擇。

子非魚

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