換樓潮及注意事項 (下)【星之谷專欄－頭條日報】

經按揭保險申請八成或以下、與超過八成按揭的條款略有不同。申請超過八成按揭，其中一個要求是買家必須「首置」。此處的首置並非「從來沒有本地住宅物業」，而是「申請按揭時沒有本地住宅物業」。因此，新上車客或早已落車而重新上車的買家，都符合首置要求。

超過八成按揭換樓客

想申請超過八成按揭的換樓客，在「一賣一買」之間的時間就要拿揑得相當準確。在按揭保險的角度，即使出售的單位已簽妥臨時買賣合約或正式買賣合約仍未算「沒有本地住宅物業」。這類申請人必需待賣出的單位成交(交吉)後，才可以申請新購物業的按揭。如計及按揭批核約一個月的時間，新買物業的成交日最少要定於出售單位的成交日後1.5個月才較為穩妥。

上述這類換樓客，由於申請新按揭時已還清了原按揭，因此銀行不會將原按揭供款計算在內。

不超過八成按揭換樓客

至於不超過八成按揭的換樓客，由於沒有「首置」的要求，銀行處理有關申請時會考慮出售單位的正式買賣合約來彈性處理。另外，申請人需聘用同一所律師樓處理出售及新購單位，銀行會向律師樓確認出售單位是否順利成交。

假如原持有物業成交日早於新購物業成交日，申請人只要在簽妥出售單位的正式買賣合約後向銀行提交副本，銀行就不會計算原物業的按揭供款。當售出單位成交後，申請人需要補交有關確認信給銀行。

假如原持有物業成交日遲於新購物業成交日、但不多於一個月，部份銀行亦會接受有關申請，並且不計算原物業的按揭供款。有關手續與上一段一樣，申請時需提交出售單位的正式買賣合約副本。這類買家可以爭取一個月的換樓空檔搬屋，以免多搬一次屋的麻煩。要留意的是，如果所出售的單位最終未能成交，銀行有機會要求貸款人立刻還清按揭，或按適用的按揭成數以及重新評估貸款人的壓力測試而追收部份差額。

當考慮到申請批核時間，以上兩類換樓客，如不希望銀行計算原物業按揭供款，新購單位的成交日必需定於原持有單位簽正式買賣合約後的1.5個月後才算穩妥。

假如原持有物業成交日遲於新購物業成交日的一個月後，銀行會將原物業按揭供款計算在內，並且按金管局要求扣減一成按揭成數。對於人工高、首期多的買家未必有影響，但一般打工仔就相當難過關了。另外，假如原持有物業有按揭保險在身，新購物業就難以申請按揭保險。

免壓測申請

最後，如果想以「免壓測」條款申請按揭保險，無論如何都必需在原持有物業成交後，銀行才會接受申請。

子非魚

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