【啟德啟欣苑】居屋揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)

2022年11月10日

今期最受歡迎的居屋，相信是北角驥華苑與啟德啟欣苑。啟欣苑屬於新發展區，準買家即使到現場視察，也未必能看到附近的建築物及發展的情況。筆者在今期先介紹啟欣苑的揀樓攻略。

啟德新發展區 – 宋皇臺站

啟欣苑名字內標明了「啟」字，巿民容易直接聯想起啟德站。事實上，啟欣苑雖屬啟德發展區內，但位置較接近港鐵宋皇臺站，距離只有約250米，預計步程約2分鐘。除此之外，屋苑位於何文田34校網，亦是一大賣點。

啟欣苑景觀

啟欣苑南面是啟德體育園，靠近啟欣苑一方是室內運動場，估計等於啟欣苑10層高。啟欣苑向南中高層單位可眺望主場館及維港景色。其餘三個座向都會是住宅或綜合發展，以高限估計，啟欣苑是125mPD，西南方的住宅發展項目高限只有115mPD，其餘方向的發展項目高限都有125mPD或以上。啟欣苑向西南極高層單位可能望到遠巿景，其餘座向將會是近樓景。

B座向東南單位

屋苑B座8至10室及15至17室向東南，正對啟德體育城，體育城後方就是啟德跑道區及維多利亞港。中高層單位，估計10樓以上都可直望啟德明渠(啟德河)及維港景色。在今期居屋之中最屬質單位之一。

比較可惜的是，居屋設計未必會把景觀最優質的單位設計成大單位，反而通常越向外的單位越細。以B座電梯大堂起計，15、16及17室分別是兩房、一房及激細開放式單位，另一邊的10至8室亦如是。兩房單位因同座另一翼的單位阻礙，景觀反而較為狹窄。以啟欣苑計，以B座15室的東南兩房單位中高層單位最為優質，相信會在首周沽清。另一翼，同為向東南的10室，因被11及12室遮擋，海景稍為狹窄，只能望啟德明渠及鯉魚門海景。

B座13室

特別一提的B座13室一房單位，望西南樓景，如買到極高層，比起屋苑西南面的屋苑高的話，有機會穿過黃埔及土瓜灣一帶遠望維港煙花。

A座5至7及24至26室

A座5至7及24至26室向西北，在單位設計時，相信已考慮到前方地盤會有建築物遮擋，又或者與太子道東有一段距離，因而沒有設置減音窗。不過，就現時所見，該排地盤進度遠遠落後於啟欣苑，相信啟欣苑落成時，該排地盤仍未完成，這幾個單位的居民可能有一段時間受到較嚴重的交通噪音影響。

就規劃署地圖所示，前排屋苑與屋苑之間有一條頗濶的通道／公園，位於最外邊的A座7座及24室，幾乎正對太子道東，將來所受的交通噪音亦會較為嚴重。

各座戶型分佈

屋苑由2座大廈組成，提供320間激細開放式（佔17.4%）、560間開放式（佔30.4%）、520間一房（佔28.3%）及440間兩房（佔23.9%），總共1,840個單位。

	0a 激細開放式	0b 開放式	1 一房	2 兩房
A座	160	400	200	280
B座	160	160	320	160

啟德啟欣苑預計銷售熱度消耗表

筆者製作了啟德啟欣苑預計銷售熱度的消耗表，估計最受歡迎的單位依次紅>金 >銀>銅，買家可用作參考。

子非魚

**星之谷準備了「2022新居屋買賣全攻略」小冊子，歡迎免費索取：

最新居屋按揭優惠【可免費索取2022居屋小冊子】