買新樓用「白食白住計劃」4大伏位要知《星之谷專欄 – 經濟一週》

港楼价格不菲，一般打工仔需用不少時間才儲夠首期「上車」。近年有新盤以「白食白住」付款計劃作為噱頭，標榜「先入住後供樓」，及提供特長成交期予準買家籌集資金，以促進樓盤銷情。筆者認為，此計劃雖有可取之處，但選用前必須提防箇中四大伏位，以免預算盡失。

所謂白食白住計劃，簡單而言是只需付10%至15%首期，然後可入住一段時間（例如三年），期間毋須供樓，只需繳交差餉及管理費，待三年後正式成交時，才需要上會做按揭及支付首期尾數。

此計劃還款期長，提供較充足時間「跑首期」，相信對不少準買家而言有吸引力。

另一好處是若至成交時想「撻訂」，將等同用10%首期交租，以三年「免供款期」計算，相等於每年支付3.3%楼价作為租金。即使最終撻訂，若當作租住豪宅，心理上會平衡一點。

特長成交期非好事

惟常言道「計劃趕不上變化」，特長成交期不一定是好事，考慮白食白住計劃時，務必一併提防下列伏位。

第一，樓盤成交時（例如三年後）工作狀況或出現變數，若不幸遇上失業或減薪，便需要有擔保人才能上會。由於成交期已很長，發展商未必容許再度推遲。

第二，近年環球通脹壓力飆升，市場預期即將進入加息周期，意味三年後利率高於現水平的機率偏高，買家採用長成交計劃至數年後才上會，將需承受加息風險。

值得留意的是，香港銀行對H按有一定靈活調節空間，即使美國加息，香港H按計劃未必會立即同步上調，例如上一次美息企於2厘時，H按利率亦為H+1.3%，與目前相同。

第三，如果樓市不幸下行，銀行有機會用當時市價計算按揭成數，以致準業主借不足所需貸款，需要「臨急撲水」，並面臨撻訂風險。

不過，除非楼价大跌兩成以上；否則，一般銀行都可用合約價計算按揭成數。

舉例，樓盤合約價為2,500万元，原打算敍做5成按揭借1,250万元。

至三年後成交時，楼价跌至2,000万元，用現價做按揭只可借1,000万元，準業主需多補250万元首期。

更甚，如果因首期不足而撻訂，發展商有權向買家追討500万元的楼价差價，減去已付的250万元訂金，仍要跑多250万元賠款。

發展商或取消二按

最後，白食白住計劃普遍適用於大額物業，楼价通常為1,000万元以上，部分買家上會時或需要使用發展商二按，以增加按揭貸款。

惟万一數年後經濟出現變數，令發展商取消二按計劃，買家將頓失預算。

筆者得悉，近期某中資發展商因為財困，取消了旗下物業的所有發展商按揭貸款，有部分打算依靠二按上會的「白食白住」買家，憂慮將要撻訂收場。

子非魚

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