【有限度擔保】擔保人責任不只限於按揭，所有銀行貸款都可能上身

2022年1月27日

擔保人責任重大，除了所擔保的按揭之外，借款人所有在銀行的貸款都可能會上身。

很多人都以為成為家人的按揭擔保人，幫家人承造按揭買樓是小事，因為只要借款人準時供樓，擔保人就不會有其他責任，安枕無憂。不過，這其實是個誤解，因為大部份按揭都有「All Monies」條款。

按揭中的「All Monies」條款是指，當您為家人層樓做按揭擔保人的時候，除了層樓本身擔保人要負責任之外，借款人所有在銀行的貸款，包括信用卡、私貸、車貸、其他按揭等等，擔保人都會自動為借款人擔保。

有限度擔保不是真正「有限」

在香港，所有銀行都是實行「有限度擔保」（limited guarantee），即是指擔保人所負責的貸款金額，就是最初按揭的金額。舉例而言，假設承造按揭的單位楼价是800万，承造9成按揭的情況下，貸款及擔保的金額就都是720万。

如果按揭有「All Monies」條款，除了擔保的單位之外，所有貸款人在銀行的其他新舊貸款，如果最後未能還款，都會自動用層樓做抵押品。

故此，如果貸款人在銀行的任何貸款中拒「找數」，銀行都有機會去追擔保人欠款，但上限為最初的有限度擔保金額。用以上例子去說明，即上限為720万。

雖然隨著還款年期的減少，貸款人實際每月供樓金額會慢慢減少，而按揭的貸款都會降至720万以下，但擔保人在銀行的責任仍然是720万元，直到層樓供完。

再用以上例子，假設十年後，樓宇按揭的貸款降到600万，但期間貸款人又再向銀行申請100万稅貸，由於 600万 + 100万＝ 700 万是少於原擔保金額的720万，故此新做的100万稅貸，擔保人也會自動上身。

假如貸款人拒絕供樓，銀行是有權向擔保人追討700万而不只是按揭餘款600万，這一點要讀者加倍留意！

要留意，貸款人新做的貸款，是可以在不需要擔保人同意下，使擔保人自動上身的。而如果貸款人不斷向銀行再借錢，只要在銀行的總貸款是少於720万，擔保人都要負責。

如果物業進行加按，是需要擔保人簽署的。所以貸款人不能隨意為層樓加按，除非甩擔保人。不過，如果貸款人不是加按而是申請銀行的私人貸款，就不需要擔保人簽署，不過，擔保人會自動承擔責任，上限是原擔保金額。

當然，不是所有按揭貸款都是行 All Monies。例如公務員用政府的首期貸款申請按揭，就不會行 All Monies。

如果按揭不是 All Monies的話，擔保人的責任就只是層樓的按揭餘款。

如果貸款人拒絕供款，不論是按揭、私貸或其他貸款，只要銀行追貸款人不遂，最後就會追擔保人。

如果銀行追數不逐，更有機會會向貸款人及擔保人申請民事訴訟。所有民事訴訟都會永久註入貸款人及擔保人的環聯信貸(TU)內的 Public Records一欄，有機會嚴重影響擔保人的信貸評級。