賣樓或轉按慳息攻略：日息、月息供款大不同【附：各銀行按揭利息計算方式】

2022年1月7日

銀行按揭計息方法有兩種，分別為「日息」或「月息」供款。如打算申請轉按或出售物業，由於需要清還舊有按揭，於月息供款下，即使供樓期少於一個月，銀行亦會計足一個月利息，或導致成本支出增加。

舉例，按揭供款日為每月1號，借款人賣樓於1月3日成交，即按揭於1月3日才清還，因此銀行仍會計算1月1日至3日的利息，「日息」或「月息」供款計算的分別如下：

月息供款下，銀行會將1月1日至3日期間的3天利息，當作一個月計算，即借款人需支付一個月利息。若以日息供款，當供樓期少於一個月，銀行會以年利率按比例（Pro rata）計算最後一期利息。用上述個案為例，借款人只需支付按比例計算的3天利息。相較之下，行月息供款，便有機會增加轉按或賣樓的成本。

然而，如果毋須轉按或賣樓，只是連續性地供款的情況下，日息及月息供款的供樓利息是一樣的，目前都是以 H+1.3% 年利率計算。須留意，不同銀行分別採用日息或月息計法，參考表1：

*排名不分先後

註：以上資料由筆者訪問各大銀行前線職員所得，不保證準確性，只適宜作參考用途。銀行有機會改變其利率計算政策，建議自行向銀行再作查詢。

賣樓 / 轉按慳息攻略：行月息供款宜「夾定」成交日期

若行月息供款，筆者建議賣樓時，把成交期定為按揭供款日前一天；如要轉按，則將新銀行按揭的提取日期（Drawdown date），定為原銀行供樓日的前一天，如此便能節省最後一期的利息。

例如按揭供款日為每月1號，賣樓時成交期應定為12月31日，因選擇1月3日將要支付整個1月份的利息。

須注意，部分月息銀行接受清還日是供樓當日，若供樓日為1月1日，賣樓時將成交期定於1月1日，亦不需要支付新一期利息。

如果銀行是行日息，最後一期利息會按比例計算，故賣樓或轉按時，毋須擔心成交或轉按日期等問題。