【按揭壓力測試】如做發展商二按，壓測計算方法指南

2021年12月20日

很多人買新買會採用發展商二按，尢其即供樓花，又或楼价超過1000万。如按揭需要用發展商二按，頭按銀行的壓力測試，計算方法會和普通銀行按揭會有所不同。本文分享壓測的計算方法。

注意事項1：壓測用50／60 計算

如果只有銀行頭按，如沒有其他按揭在身的話，壓測是用 50％／60％ 計算DTI (每月供款與入息比率)。但如果需要申請發展商二按，而二按部份超過楼价的2成的話，壓測需要用 45％／55％ 計算。

即是說，如果有發展商二按，DTI 不能超過45％，以及加壓測2厘後不能超過55％。

注意事項2：二按的每月供款需要用高息去計算

通常發展商二按，一開始是低息，但低息蜜月期過後，會變高息。當銀行計算壓測時，二按部份的每月還款會全期用高息去計算。舉個例子，比如2按部份一開始是2％，兩年後利息加至P (Primet Rate)，還款期30年。銀行計算2按的每月還款會全期用P去計算。當然，這種計算方法得出的每月還款和2按的實際每月還款有出入，但銀行是用這計算方法去進行壓力測試。

注意事項3：二按就算是定息都需要壓測

如整個按揭涉及定息，不論是發展商或公司的首期資助貸款，銀行計壓測時都會將利息加2厘去計壓測。以公務員的首期貸款為例，利息可能是全期1厘，但銀行計壓測時，都以3厘去計算。

結論是:

假如客人屬於沒有任何按揭：（1）只要在銀行以外的其他途徑借取貸款已經當作二按論，需要用45%/55% 方式計算DTI。 （2）如果部分新樓的二按有低息蜜月期，之後高息的話，壓測會以蜜月期過後的高息加壓測2厘去計算DTI。（3）就算二按是任何定息貸款，壓測也會用定息再加壓測2厘去計算。

故此，如申請二按，壓測要求會很大，申請人要計算好入息夠不夠計，才好簽臨約。

延伸閱讀：

• 加息及減壓測【星之谷專欄－頭條日報】
• 金管局「減壓」難減樓市沽壓　僅4類人受惠【星之谷專欄 – 香港01】
• 金管局「減壓」難減沽壓潮 僅4類人受惠《星之谷專欄 – 經濟一週》
• 【發展商按揭】楼价跌如何甩走發展商按揭？低息蜜月期後供逾5厘