按揭保險轉按退保攻略回贈可抵近全數保費【星之谷專欄－經濟一週】

申請高成數按揭的業主，相信對按揭保險絕不陌生，雖然保險費動輒數万元，所費不菲，但只要於三年內退保，即可取回15%至40%保費，若連同轉按回贈，「落袋」總金額以數万元計，可望抵銷大部分按保保費支出。

新按保於數年前推出，將按揭成數由原本最多六成，放寬到八成至九成，但同時要求業主購買按揭保險，以降低銀行承受的信貸風險，條件是準業主須支付按揭保險費。

然而，當物業持續升值，按揭貸款額佔比愈來愈低，業主便可考慮退保以取回部分費用，慳番一筆。

退保須於3年內完成

須注意，退保必須於貸款提款日起計三年內完成，才可獲退還保費。而首年內退保可獲保費40%；兩年內25%；三年內15%，之後為零。

由於按揭罰息期普遍為兩年；加上楼价升值需時，很多人靜待兩年後才退保，以取回保費。
舉例三年前物業價值500万元，借八成按揭「上車」，即貸款額400万元。今日，物業升值至700万元，按揭成數將下降至低於六成，毋須按揭保險擔保，便能退保。

按當時一次付清保費86,000元計算 (保費率2.15%)，最終可退還約13,000元 (15%)，等如免供最少一個月。如果當時保費有折扣，退保便以折扣價計算。

申請退保時，若轉按至另一間銀行進行，更能賺取額外現金回贈。以貸款額400万元計，銀行連同按揭代理獎賞的總回贈，最高為貸款額1.7% (約72,000元)，律師費僅約5,000元，即淨袋約67,000元，以上述例子計算，連同退還保費，總額抵銷原有保費逾九成支出。

須注意，金管局指引列明現金回贈若超過貸款額1%，需要扣減貸款額，無論回贈是從銀行或代理而來。

當然，業主亦可於原本銀行申請退保，惟須到律師樓辦手續，並支付律師費，卻不享有任何形式的現金回贈，等同「眼白白」損失數万元。

若想轉按退保，只需於新銀行簽貸款信後，再到原銀行任何分行申請退保，便大功告成。

儘管部分銀行於借款人轉按後，會自動進行退保程序，但建議親自去分行處理較為穩陣。

由於業主必須於三年內完成退保，才能取回部分保費，若銀行或律師樓審批緩慢而錯過「死線」，將不獲分文。筆者建議，於三年死線前的三個月，開始申請轉按，預留充足審批時間。

此外，若樓市停滯，三年的楼价升幅未必足以甩走按保，業主或要額外補錢，故建議選擇一間估價最高的銀行，將所需補錢金額降到最低。

最後，申請退保須符合幾個特定條件，包括物業必須是自住用途、過去沒有超過60天遲還款紀錄、按揭成數為九成以下等，相信一般業主均能符合申請資格。

事實上，退保除能取回部分使費外，更有另一重要功能。按保公司普遍不容許兩夫婦，分別使用高成數物業按揭各自購買物業。但退保後，假設原物業是自己名，其配偶未來再買第二層樓將可再申請高成數按揭，百利而無一害。

子非魚