居屋戶增購私樓 9成按揭攻防戰【星之谷專欄 – 經濟日報】

有居屋業主致函筆者，問想買入另一層樓的話，可否申請9成按揭？筆者認為難度不低，有4大可能出現的情景供參考：

情景一：丈夫是居屋戶 擔保妻子買私樓

申請9成按揭一大前提是物業必須自住。若果丈夫名下有間居屋與妻子同住，又想擔保妻子申請9成按揭買另一層私樓時，便容易惹起按揭保險公司質疑——既然丈夫有層資助房屋，妻子買私樓是否自住？原本那層資助房屋如何處置？申請人需要解釋，直至按揭保險公司信納為止。

情景二：居屋與父母聯名 自住容易信納

若果丈夫本身有層居屋和父母聯名持有，並與妻子同住；當妻子申請9成按揭買另一層私樓時，丈夫需要做擔保人，同樣面對有兩層「自住樓」的矛盾，但相比「情景一」較容易解釋——原因是父母可以繼續在居屋居住，妻子買另一層私樓與丈夫搬出自住顯得理所當然，按揭保險公司信納機會非常高。

不過要留意，如果上述居屋需要償還按揭，丈夫擔保妻子買私樓時，就算妻子是首置客，銀行都會要求進行壓力測試，申請超過7成按揭，每月供款 (居屋加私樓一併計算) 不能超過月入35%；假設加息3厘後不得超過45%，入息要求頗高；如果本身層資助房屋沒有按揭，上述比率將變成50%及60%，入息要求寬鬆得多。

情景三：夫婦聯名持有居屋 擔保父母上樓

若果丈夫和妻子聯名持有居屋，丈夫再擔保父母申請9成按揭買私樓，和「情景二」一樣，如果父母層私樓是自住用途，按揭問題不大；不過如果父母本身是退休人士，擔保人可能需要轉為共同借款人 (co-borrower)。而根據按揭保險指引，共同借款人需要和第一借款人 (父母) 同住。

但因為丈夫本身已經居住於居屋，同一時間又要和父母同住，邏輯上很難說服按揭保險公司，共同借款人 (丈夫) 需要解釋，變相「情景一」又重演。

情景四：丈夫是居屋戶 妻子單人申9成按揭買私樓

丈夫本身單名持有一層居屋，妻子申請9成按揭買另一層私樓，入息「夠計」，毋須丈夫做擔保人。這情況其實和「情景一」雷同——由於按揭保險申請表上，將要填寫妻子及丈夫現時有沒有擁有其他物業，以及二人居住單位是否自置。當按揭保險公司知道丈夫擁有居屋時，妻子又要解釋為何與丈夫同住，又要新買一層「自住」單位，因此亦難以獲批。

值得注意的是，按揭保險公司以家庭為基礎批核9成按揭，亦會假設夫妻是同住。最後，上述內容是筆者從業經驗所得，不代表銀行及按揭保險公司立場。

子非魚