身負其他按揭或擔保 申請居屋按揭須扣減一成?【星之谷專欄－經濟一週】

香港私人楼价高企，令每年政府以折扣價出售的居屋均「爭崩頭」，可謂一屋難求。新一期居屋正值選樓環節，有幸運中獎的筆者客人，因身負按揭擔保人身分，向筆者查詢會否影響新居屋按揭申請？

據金管局指引，該客人最高按揭成數須扣減一成，儘管坊間個別銀行可豁免扣減成數，但前提仍要有充足入息。一手未補地價居屋申請按揭非常容易，毋須向銀行提供入息證明、壓力測試，只要聲明的家庭總收入足夠供樓，銀行便可批出按揭貸款。

僅業主會影響申請

一手白表、綠表居屋按揭，各最多可借9成、 9成半，還款年期最長25年。若為二手居屋，實質按揭成數和年期因屋苑而異，須視乎政府擔保期剩餘幾多年。儘管未補地價居屋按揭申請寬鬆，銀行仍會審查環聯信貸紀錄。若發現申請人有按揭擔保在身，大部分銀行根據金管局指引，會將最高成數扣減一成，以白表居屋按揭最高9成為例，便要減至8成。

但據筆者所知，個別銀行可有條件地豁免扣減成數。前設是將擔保中的按揭供款計進供款與入息比率(DTI)後，聲明的入息仍足夠供兩層樓，便有機會免扣成數。值得留意的是，只有居屋業主身負其他按揭或擔保，才會影響按揭申請。若其他家庭成員有按揭在身，銀行一般不會作為按揭審批考慮，亦不會查詢家庭成員的環聯紀錄。

部分人將私樓及居屋按揭概念混淆。有其他按揭在身人士，在敘造私樓按揭時，成數亦要扣減一成，但購買按揭保險後便可借足9成，有人 誤以為居屋亦如是。須知道，為私樓擔保高成數按揭的是按證保險公司，其以調高保費方式擔保扣減了的一成，故銀行可向身負按揭人士批出9成按揭。另一邊廂，居屋則由政府擔保，做法完全不 同，只要有按揭在身人士申請按揭，便必須扣減 一成按揭。

揀選銀行宜貨比三家

市場上提供居屋按揭的銀行眾多，新居屋業 主可任意選擇大型或小型銀行申請按揭。筆者建議，應該貨比三家，選擇按息最低、現金回贈最高的銀行即可，若不想費時格價，不妨考慮向按揭中介查詢。

至於二手居屋按揭，便要小心揀選銀行，因為在擔保期內，大銀行可用以上方法把按揭年期與成數之間調整；惟小型銀行則不一定。

子非魚

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