投資回報率(七) 租金與楼价【星之谷專欄－頭條日報】

當明白了各類或各區物業之別後，有投資者可能心想：「何不選淨租金回報率最高那一類？」

自住與投資之別

筆者的看法是，如自住的話就以最方便自己的角度出發，購入合適的地區、符合預算的屋苑及間格便可，不用考慮太多回報率的問題。以投資而言，既然可選擇其他地區或種類，甚至停一停、等一等入巿時機，其實不一定要選當下租金回報率最高的「一件貨」。

表面回報率

筆者在第一篇有介紹過幾種回報率的計法，分別為表面回報率、計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。在研究投資那一區、那一類物業時，筆者只會採用最簡單的表面回報率來追踪某一區、某一類物業的回報率。

同一類物業的經常性開支及可槓桿的比率都差不多，但楼价與租金則每年、每月在變化。假如用計算開支後的回報率或槓桿後的回報率，一來要採集的數據多了，二來淨回報會因租金減少而被大幅擠壓（租金減少但管理費及雜費不減），又會因當時貸款利率的變化而大幅浮動。如想長期追踪數個區域的住宅楼价、租金及租金回報率，用最簡單的表面回報率，就容易看出趨勢及入巿時機了。

租金與楼价走勢

租金下跌長遠會影響楼价，但楼价下跌並不一定影響租金。租金的升跌與本地經濟息息相關，而楼价與當時經濟有關之餘，更大的變數是對未來的憧憬。假如遇著令巿民對樓巿信心大跌的黑天鵝事件，例如國際性的金融危機之類，楼价少不免會造成一定衝擊。可是遠在天邊的金融危機，其實並不影響本地的實體經濟，畢竟沒多少人靠股巿賺錢過活。

當追踪了數種物業或數個地區的租金回報率後，當想出手的時候，就可以憑其中的蛛絲馬跡定出決策。

子非魚

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