夫妻第二層樓「搏到盡」進階財技買千万豪宅「非業主」做借款人【星之谷專欄 – 香港01】

楼价近月顯著回調，不少有樓年輕二人家庭，都部署買第二層樓。不過由於辣稅關係，每人只可以買一層樓，剩下最後一個Quota，必然要買最貴、最優質、最豪華，甚至是逾千万元以上，不過如何可以借盡按揭成數，減少首期負擔？

政府多年前推出15%從價印花稅（俗稱辣稅），買第二層樓成本大增，所以本身有樓的家庭，通常是丈夫揸一層自住樓，而買第二層樓的責任則落在依然是「首置客」的妻子身上。

張氏夫婦（化名）則是好例子，話說兩人都是專業人士，3年前買樓自住，由「首置客」張生名下持有，張太做擔保人。到今天，張太想以「首置客」身份買第二層樓給家人居住，而且意向物業價值1,000万港元以上，原本可以做最高5成按揭，不過麻煩位是正在幫丈夫任擔保人，買樓按揭成數削至4成，首期要多繳100万元。

財技「偷天換日」千万物業入息夠計

這種情況有沒有辦法拆解？首先，張太可以「甩擔保人」，清除環聯信貸資料庫（TU）內的按揭承擔（Mortgage Count），買1,000万港元以上物業可以申請5成按揭。

但如果張太入息「不夠計」，即超過供款與入息比率（DSR）上限，新物業需要丈夫作擔保人，可嘗試以下操作解決。

首先，就現有物業而言，張生可以只保留業主身份，只由妻子作為借款人（負責借按揭貸款）。當妻子以業主身份買第二層千万樓時，收入較高的丈夫則做借款人，這便可以解決太太入息「不夠計」問題，而且按揭不用扣減一成。

上述方法是如何實現？原來有些銀行容許「非業主」做借款人，並且只計算借款人入息及按揭貸款。因此，當張太買第二層物業時，只是以業主身份購買，毋須擔任借款人，銀行便不用計算張太原本第一層物業的按揭貸款，只計借款人張生現有的按揭貸款。

但由於張生本身第一層樓只做業主，由張太做借款人，因此雖然第二層樓張生是借款人，第一層樓妻子負責的按揭貸款毋須計算在內。無形中，第二層樓的按揭申請，毋須理會第一層樓的按揭，成數毋須扣減1成，第一層樓的每月供款也不用納入第二層樓的壓力測試，負擔輕鬆得多。

不過當然，要達致上述效果，背後操作稍為複雜。首先，丈夫本身第一層樓要轉按到這些銀行，將自己身份轉為只做業主不做借款人，由妻子做借款人；然後妻子再買第二層樓時，便由丈夫做「借款人」，自己做「業主」，兩層樓都可以做足5成按揭，大前提是兩人入息足夠應付兩層樓按揭的壓力測試。

以上財技只適用於1,000万港元以上物業，如果是1,000万港元以下，由於可以申請8成至9成按揭，就算有按揭在身都不用扣減1成按揭，只要繳付較貴保費便可以。

不過，高成數按揭審批較嚴，如果丈夫已有一層樓，妻子買第二層樓申請8成按揭，按揭保險公司或質疑新買樓宇是否自住；如果理據並不充份，按揭保險公司有機會拒批高成數按揭，妻子只能按楼价申請5成至6成按揭；若果妻子本身已經為丈夫第一層樓任擔保人，須扣減一成按揭成數，上述技巧便適用。

借款人和擔保人責任上如何區別？如果業主斷供，兩者都要上身，分別是銀行追討時間——業主斷供銀行可以直接追收借款人；如果是擔保人的話，銀行追討業主不遂，才追收擔保人相關欠款，實際分別不大。

子非魚