BNO移民前部署 轉按或加按香港樓 實現零首期買英國樓【星之谷專欄－經濟一週】

英國政府公開承諾讓BNO護照持有人可更快捷地移民英國，平權如箭在弦，釋放港人買英國樓剛性需求。事實上，當地物業「豐儉由人」，很多優質地區200万至300万元已有交易，配合本地物業轉按或加按操作，最終港人可以零首期當地置業，為正式移民前做好戰略部署。

筆者在英國從事地產的朋友，近期收香港客戶call或zoom均收到手軟。無他，如果持有BNO的家長計劃移民英國，事前必然會物色當地物業，刻下收租賺錢，待他日子女可在當地免費讀公立小學、中學，用來自住或給子女居住。

以往港人買英國樓，大多選擇核心地區昂貴物業，例如倫敦Zone 1及2，門檻相對高。現在形勢變了，港人更重視校網而不是核心城市，很多時候是倫敦以外地方，視乎家長未來打算送子女到哪一個地區升學。

300万元起有交易

倫敦以外英國樓其實不算貴，一般在倫敦Zone 4或以外，一房開放式單位，300万元左右就有交易。而重點是，透過香港物業轉按或加按，再在英國申請按揭，不難做到零首期。

假設英國物業價值300万元，首期約90万元；本港楼价近年升幅可觀，譬如三年前買入荃灣海之戀三房單位約1,000餘万元，現在該類型升值至約1,200万元，可輕易套取100万元作英國樓首期及其他雜費，只要入息足夠通過供款與入息比率便暢通無阻。

不過要留意，加按套現原則上不能用來給業主本人作買樓之用，但借予配偶是可以的。獲得首期後，在英國買樓並申請按揭，可以選擇經香港銀行或當地銀行進行。如果經香港，按揭成數高達七成，可分30年攤還，利率約3厘。如果擔心英鎊匯率浮動，甚至可選擇以港元作為貨幣單位，對沖外匯風險。

賺息差2厘

經本地銀行申請英國樓按揭，都需要通過壓力測試。如果首期由轉按、加按所得，那麼該物業實際是100%按揭，因此所需入息要求不輕。例如心儀英國楼价值300万元，透過加按自住樓再申請按揭，兩個按揭合共楼价10成按揭，入息要求比應付自住物業供款，隨時多30,000至40,000元。

雖然銀行最近加按息和減回贈，但由於拆息下跌，實際按揭利率少於2厘，而英國二手樓租金回報率很多都能達4厘，足夠應付供樓之餘，兼可賺取約2厘息差。

不過，隔山買牛處理租務夠煩瑣，可能要委託當地人管理，租金回報從而減少。如果直接向英國當地銀行申請按揭，可免除壓力測試。香港物業亦未必需要計入當地銀行供款與入息比率內，容易闖關「夠計」。然而，當地銀行按揭必須以英鎊作為交易單位，買家需要承擔外匯風險。

子非魚

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