銀行批核按揭全面睇入息種類多(佣金、花紅、兼職、津貼等)【星之谷專欄－經濟一週】

經濟前景迷朦，亂世買樓前，最重要先計算自己入息是否足夠申請按揭——如果入息是每月固定，數目「齊齊整整」，銀行自然容易計數；但若果收入種類繁多，例如包括佣金、花紅、兼職、津貼等，申請按揭時又如何計算？今期將會詳細解構。

先講固定收入。申請按揭時，底薪當然計足入息；若果僱傭合約列明僱員有年尾雙糧，亦會視為固定收入計算。一般出糧時，薪酬都會先扣減強積金(MPF)供款，但不必擔心，申請按揭時，是以未扣MPF前金額計算。

至於浮動或非經常性收入人士，銀行處理按揭申請時便未必計足，尤其是九成按揭只容許固定入息人士參與，而不會計算浮動收入，故此這些人士只可以申請八成按揭。

佣金是最普遍的浮動收入，銀行傳統上會採用過去六個月數據計算平均月入，但近期有些銀行收緊準則，以過去一年平均數計算，甚至以過去三個月和六個月平均數比較，取較低者，以反映經濟對入息的影響。

定期花紅可納入計算

有些銀行重視佣金的「穩定性」，例如過去六個月佣金不錯，但原來只得一個月有生意，部分銀行未必會視之為「收入」。

若讀者以佣金為主要收入，申請按揭前須了解不同銀行的計算方法，再選擇批核最彈性的銀行。

花紅通常相當浮動，但神奇的是，只要糧單和僱傭合約寫明公司定期有花紅，這項收入在申請九成按揭時會獲得計算；計算方法是過去兩年的平均數。而加班津貼、其他津貼、約滿酬金等是浮動收入，普遍以過去六個月平均數計算。

但如果僱傭合約列明，租樓津貼必須以租樓為目的才可使用，實報實銷性質相當濃，申請按揭時未必計算為入息。

公務員擁有不同津貼福利，大部分可計算作入息，惟署理津貼(Acting Allowance)例外。

這些津貼只要庫房批准，有一個月銀行過數紀錄，便可以全數計足，這是公務員的優勢。

航空業例如空中艙務員或機長的長途旅途津貼，如果是入賬至信用卡，只能以消費方式處理掉，未必計算作「收入」。

保險從業員經常有約滿酬金，一般銀行不視之為入息，只有個別銀行彈性處理。

至於兼職收入，如果是自僱人士，持有資格認證，比如的士證，有關收入可以計算入息，但最盡只可以申請八成按揭。

如果兼職工作不是專業，比如經營網店的代購，申請高成數按揭時，需要提供完整審計報告(Audit Report)及利得稅稅單，才可以計算入息，和自僱人士計法一樣。

如果「固定兼職」，有報稅，申請按揭時可將相關收入計算作入息。經常有人問：「一份長工，一份兼職，可否計足兩份入息？」

只要長工僱傭合約寫明准許兼職，可照申請八成按揭，惟公務員不准兼職，所以沒有這支歌仔唱。

申請一般按揭時，租金收入可以計算入息，但要打七折。

假若收租物業仍需要月供按揭，按揭保險公司需要相關物業貸款信列明是出租用途。至於六成或以下按揭，不少銀行都彈性處理未清還按揭的物業租金收入。

子非魚