物業一開二，買第二層樓做按揭如入息不夠的3個破解方法

2020年4月16日

樓市調整，很多業主都打算一開二，即把自住物業轉按套現，然後給配偶作為首期買第二層樓。但如果配偶的收入不夠過 DSR (每月供款與入息比率) 或壓力測試，可以怎麼辦？

以下是一個例子：丈夫月薪8万，名下自住物業楼价800万，按揭餘額剩400万。妻子人工4万，首置。有200万現金在手，如何可以買入1000万樓，做8成按揭？

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方法1：丈夫擔保妻子？

以上例子明顯妻子的入息不夠借800万。如果妻子月薪是4万，按揭還款期30年，以按揭利率2.5厘計算，最多只可以借422万。

因此如妻子想以首置身份買1000万樓，便需要搵擔保人。那麼，丈夫做擔保人又可不可？丈夫雖然人工高，但已經要負責自己層樓的按揭。如擔保人本身有按揭的話，新果層按揭需要通過壓力測試，而8成按揭壓測要以 40％／50％ 計算（如沒有按揭在身以 50%/60%計算）。那麼，夫婦雖然總入息是12万元，但實際總貸款額只得 980万元。扣取第一層的按揭餘額400万後，第二層只借到520万，也是不夠計。

方法2：利用擬租金收入？

如果不用按揭保險，楼价是1000万或以上，無論是自住或出租都最多只可借5成。因此，如妻子不用按揭保險，並聲稱物業是打算出租，有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。不過有幾點要留意：

• 預計租金是以估價行的估價為基礎，可能比市值租金低
• 預計租金收入要打6折才可以當入息
• 如是出租物業，壓力測試需要用 40％ ／ 50％ 計算。

以上述例子，如果妻子新果層以預計出租申請按揭，借5成，假設預計租金為楼价3厘，可以借到 484万。即是說，如新果層是妻子單名上，貸款額最高為484万，首期便增加到516万。夫婦本身有200万現金，丈夫果層可以加按至480万套取80万元，即總現金為280万。因此需要跑多236万首期，未計印花稅和其他支出。

方法3：丈夫把物業轉名給妻子，然後自己買第二層樓

這方案是最可行。丈夫把物業轉名給妻子，妻子需要負責第一層餘下按揭400万，以她4万元月薪是夠計。丈夫月薪8万，買1000万樓借8成也夠計。

不過這方案缺點是要付轉名印花稅。1000万樓印花稅為37万元。

至於值不值花37万印花稅為買第二層物業便見人見智。不過，如果能和業主傾到好價，補償到轉名印花稅全部或部份損失，都有數圍。

8成按揭需要是自住用途

要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。出租的話第一層按揭成數只得5成。而且，要第一層的轉名完成，並在丈夫信貸報告內第一層樓的 mortgage count 消失後，才可以買第二層做8成按揭。否則銀行仍然會把第一層的按揭餘款計入 DSR 內，便不夠計。

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