港人移民，轉按融資3大方案【星之谷專欄 – 經濟通】

《樓宇百科》2019年香港人經歷了不平凡的一年，2020年展望明天會更好，但勿忘資產集中風險 (Concentration Risk)。

傳統智慧教曉我們，將手持物業加按或轉按套現後，可作首期之用，讓「首置」配偶買第二層樓，夫婦二人踏上「儲磚頭」致富之道。

但社會事件猶如一波又一波海嘯，港人上車夢猶在，「儲磚頭」意欲則大減，海外樓興趣頓然大增－－只要到其他國家買層樓收租，便能取得當地居住權，甚至外國護照，兼毋須坐移民監。

在今天社會亂局下，赴海外買樓投資分散風險，無疑是添一道護身符。筆者在此提供３大方案，讓業主思考如何為自己家庭甚至是下一代，建立更好保障。

一、馬來西亞10年居留權

馬來西亞屬芸芸移居選項中，成本最低廉的一個國家。只要物業轉按套現60万港元後，到馬來西亞銀行敘做定期存款，便能取得10年居留權；10年期屆滿後可以再續，一人申請，父母子女和配偶均可去居住。

馬來西亞現時定期存款年利率普遍達4.5%，香港物業按揭利率僅2.5%，假設匯率不變，此方案本身已經提供正現金流 (Positive Carry)，沒有額外成本 (Out-of-pocket Cost)之餘，又取得當地居住權，如果香港政局不穩，可視為一個「 Plan B 」。

如果嫌定期存款鎖死本金，派息周期太長，可以選擇買樓收租，回報高達５厘以上，甚至乎物業本身也可以在當地銀行申請按揭。以當地一間英資大型銀行為例，按揭成數一般可以高達五成，如果持有理財戶口，更可以推高至八成。

不過，其供款與入息比率 (DSR) 比香港更嚴謹，上限為30%，意味若果每月供款3,000元，月入必須高於1万元；慶幸的是當地沒有利率現水平再加3厘的壓力測試，兼且還款年期最長達35年。

另一樣要留意的是，馬來西亞被定義為新興市場，當地貨幣「令吉」匯率可升亦可跌，無論是敘做當地定期存款或買樓，均須承受外幣風險。此外，馬來西亞幅員廣大，買樓若果沒有「地膽」教路，亦容易跌入陷阱。

若果希望到西方社會定居，或子女未來打算到歐洲升學，移民葡萄牙屬不錯選擇。只要轉按套現，並在當地買層35万歐元（約304.5万港元）物業，便能取得「黃金簽證」(Golden Visa)，獲暫居權。層樓可以放租，租金回報普遍有 4厘，如搞air-bnb回報更佳。

雖然有所謂「移民監」，但每年平均只須逗留7日，可視之為旅行，吃葡國菜兼欣賞歐陸風情。5年後取得永久居留權後，剛剛葡萄牙有案例，住了35日便能入籍，兼取得歐盟護照。

歐盟護照有甚麼用？港人可以在成員國穿梭、居住、升學、工作，並享有基本福利；子女在歐洲讀書甚至可以付當地居民學費，包括中學和大學，相比起本地國際學校天價學費，料可慳逾百万元。

如果嫌葡萄牙移民門檻高，可考慮入場費較低的希臘。只要買入一層25万歐元（217.5万港元）物業，比如遙望地中海的小白屋，便能取得永久居留權（每5年續一次），再把物業包裝成旅館出租，便能「以租養貸」。惟缺點是「移民監」時間較長，要在7年內住滿5年才可入籍。

地中海小國馬爾他 (Malta) 是另一好選擇。只要以25万歐元買入該國發行的國債，便能入籍當地，便能得永居。如肯坐移民監，便能入籍及取得歐盟護照。

最後，筆者想介紹移民英國的捷徑。不少香港人對於英國有莫名的情意結，惟當地移民門檻高，動輒需千万港元以上，不過其實有個較便宜方法－－只要持有本地物業具有不俗升幅，稍稍轉按套現便可達成。

方法就是業主套現25万美元（約195万港元）買層土耳其樓，入籍當地，再將層樓出租賺取6厘租金回報率。由於土耳其和英國早年簽署《安卡拉協定》，只要土耳其人在英國當地開設公司創業，便能取得英國永久居留權。

美妙之處是，在英國開設公司沒有業務種類限制，不需要達到某個營業額，也不要求聘請當地人，「One Man Band 」打拚創業亦沒有問題。

有些心動想移民的業主問：「上述方式是否意味要先在土耳其坐移民監，方能順利入籍？」答案是不需要，只要在當地簡單買層樓便符合要求，挑戰反而是土耳其人在英國創業前，需要撰寫商業計劃書 (Business Proposal)，由英國移民局審批，這一環需要技巧。

筆者總結是，業主若果預算不多，但又希望買個移民權，其實難度並沒有想像中高。只要將物業轉按套現買海外物業，近乎毋須坐移民監下，便能獲得居住權，有租金收入對沖按揭利息之餘，也可以取得外國護照，在香港政治海嘯下買個保險，何樂而不為？

星之谷按揭轉介行政總裁

莊錦輝