無懼扣減貸款額 高轉按回贈「不蝕反賺」【星之谷專欄－都市日報】

【 轉按回贈 – 都市日報】各大銀行近月紛紛削減轉按現金回贈，由2.1%下調至1%，個別銀行甚至降至0%。現時仍有少數銀行提供1.5%至2%回贈，但短中期內不排除會減至1%。由於回贈1%或以下毋須扣減貸款額，業主會否因而有好處？

根據金管局指引，現金回贈率若超過1%，需要在貸款額上扣減，令按揭成數減少。假設業主持有1,000万元物業，並有轉按打算，按揭成數最高為五成，即貸款額500万元。若果現金回贈率為2%，總共可獲得10万元，貸款額便減至490万元。

這意味着上述業主將1,000万元物業轉按，最多只可借490万元，按揭成數為49%，而不是五成，同一時間變相有10万元現金直接打入業主戶口，毋須歸還。

業主或許會有錯覺，以為490万元貸款額是借少了，槓桿效果較低，但不要忘記這個情況等如是本身借500万元，現在有10万元毋須歸還，業主「不蝕反賺」，亦正正是這個原因，大部分業主都會選現金回贈率2%計劃，而不是1%。

不過，若果所有銀行都把轉按回贈減至1%，便沒有扣減貸款額問題。同樣套用上述例子，1,000万元物業貸款額最高為500万元，1%現金回贈率即5万元，簡單而言是照舊還500万元，但額外多了5万元現金落袋。

另外，坊間按揭中介一般都會提供「額外回贈」給客人，由0.1%至0.4%不等。若果引入中介回贈的話，假設提供0.4%，銀行回贈為1%，總現金回贈率則高達1.4%。由於超過1%，便需要扣減貸款額1.4%。同樣以500万元貸款額為例，業主共獲7万元回贈，貸款額降至493万，按揭成數為49.3%。

雖然上述只是簡單加減乘除，但有業主仍然會問：「通過按揭中介賺取額外回贈有冇着數？」筆者斬釘截鐵地回應：「當然有着數！因為本身回贈率1%，等於5万元現金回贈，1.4%則達7万元，實際上業主多了2万元落袋。」
雖然回贈率1.4%計劃貸款額將減少7万元；1%回贈計劃可借多7万元，但要留意，選擇後者等於2万元現金回贈白白流失，而多出的7万元需要歸還，用簡單數學來形容，就是7万元貸款額，利息達2万元，利率高達29%。

如果業主想借足500万元，又想拎盡中介回贈，有甚麼方法？其實業主可以嘗試向銀行爭取更高估價，例如拉升至1,020万，貸款額遂升至最多510万元，扣減回贈後仍可借503万，兼取得7.35万元現金。

子非魚

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