【压力测试计算2023】豁免压测条件+佣金花红计法+供款与入息比率要求

Q: 什幺情况下可豁免压力测试？

自2019年首次放宽按揭保险措施后，首次置业人士自住做高成数按揭，可以不需通过压力测试，但DTI不可高于50%。而且即使免压测的按揭获批，需要缴交额外保费，高于原有保费约一成。

Q: 有按揭在身，如何计压力测试？

若有其他按揭在身，相关按揭的每月供款须计入 DTI 及压力测试中。如果其他按揭是联名，可以只计一半，但需要提供另一半的入息证明。若为其他按揭作担保，担保的每月供款亦要全数计入压测内。

最后更新：2023年7月13日

大部份买家都是透过申请按揭，完成置业梦想。但银行不会不顾风险地借贷，故需要申请人通过压力测试，以证明贷款人有能力还款。一般而言，银行会以按揭申请人“每月供款与入息比率”(Debt to Income Ratio, DTI)去评定压测，而公式中的供款和入息，存在很多可变因素，本文将为大家一一拆解。

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【按揭教程】花红点先计固定收入？疫情下咩行业无得计？

什幺是压力测试？

过往上车买家DTI不多于五成，申请银行按揭一般都获批。但到2010年，金管局要求银行审批按揭时，除了确认申请人DTI不多于五成外，同时亦假设一旦按息上升两厘后，申请人DTI不会多于六成，以确认申请人有充裕的还款能力。其后因为楼价不断攀升，压测要求一度由加两厘变成加三厘，直到2022年9月才重新放宽至加两厘。

放宽至加2厘，压力测试如何计算？

若物业为自住，而且申请人没有其他按揭，每月供款不能超过入息的50％，如选择H按，每月供款是以封顶位计算。假设以H+1.3厘，封顶位Cap为2.5%。压力测试要求加息2厘后，每月供款不能超过入息的60％，即以2.5%+2% = 4.5%来计算。

以上为最简单的情况，随住宅用途、个人mortgage count不同，供款与入息比率上限以及压力测试上限将有所调整。

所谓mortgage count，即原本已有按揭在身，不论是自己借贷或担保他人都要计算。查阅环联信贷资料时，若有其他按揭（楼按、车位按、担保按等），环联内的mortgage count便会显示目前的按揭数目。若mortgage count不是零，申请按揭时，供款与入息比率的要求将会调整，详情请参考下表。

	供款与入息比率	压力测试前后
类别	按揭成数	压测前／压测后
自住无按揭	任何	50％／ 60％
自住有按揭	任何	40％／ 50％
出租无按揭	任何	40％／ 50％
出租有按揭	任何	40％／ 50％

压力测试实例解释

假设：

每月入息＝$40,000
楼价＝400万，做9成按借$360万
物业用作自住，mortgage count为零
还款年期30年，利率2.5%

计算：

以 2.5% 计算，每月还款＝ $14,224
以 4.5% 计算，每月还款＝ $18,240
供款与入息比率上限用 50／60 计算
$14,224 / $40,000 = 35.5% < 50% （pass）
$18,240 / $40,000 = 45.6% < 60% （pass）

因此通过压测！

压力测试如何计算入息：佣金及花红

佣金以6个月平均数计算入息，假设工作时间不足6个月，亦会除6计算。部分银行会剔走最高及最低佣金月份，才计算平均数，若剔走后平均数高于6个月平均值，便应考虑于相关银行上会。

疫情下银行收紧按揭，部分会分别计算申请者3个月及6个月平均佣金收入，取其低者计算入息，如入息“掹掹紧”，应选择计法最宽鬆的银行上会。

至于年尾花红，大部份银行以过去2年花红，再除24计算入息；部分则以税单上的花红除12计算。若去年花红高于今年，而今年的花红未报税的话，用后者计算方法较为着数。

须留意，8成或以下按揭，佣金及花红均可计作入息。但如敍做9成按揭，佣金不能计作入息。若雇佣合约或粮单写明有花红，9成按揭亦可把花红计作入息。参考文章：

压力测试怎计算花红、佣金、约满酬金、强积金、津贴

压力测试如何计算入息：OT、双粮、津贴、约满酬金、无薪假

如果雇佣合约写明必定会出双粮，双粮可以除12计入每月月薪中，并适用于9成按揭，否则双粮当作年尾花红计算，另约满酬金亦当花红计算。

津贴计算入息与否，须视乎雇佣合约上的条款，如写明须租楼才有津贴，该津贴收入将不能计入压测之内。另外，若每月津贴金额相同，可直接当入息计不用打折。反之，如每月津贴额不同，将当作佣金以6个月平均数计算，而且只能于8成或以下按揭才计作入息。

OT薪金当作佣金计算，取6个月平均数计作入息。因疫情关係，部分银行收紧佣金计算方法，例如警务人员和医护的OT薪金，如果相较底薪超出很多，未必能计足入息。

如不幸须放无薪假，部分银行会将其入息当作浮动收入，取6个月平均数计算，不能申请9成按揭。参考我们在《经济一週》的专栏：

个别行业员工要自愿放无薪假！被公司扣粮或影响按揭成数

公务员福利好，好多津贴可以计入息。参考我们在《东方日报》的专栏文章：

《东方日报》【星之谷】拆解楼市升温背后　公务员狂买楼

医管局的房屋津贴，如选择5％cash allowance而不是HLISS，可计收入。请参考：

医管局房屋津贴，HLISS 好定 5% cash allowance 好？

公务员的ACTING ALLOWANCE，未必能计收入，尤其是高成数按揭。请参考：

公务员ACTING ALLOWANCE 如何能计入息及压力测试?

空姐或机师的长途旅途津贴，如是credit入信用卡当作spending，未必能计算收入，视乎按揭成数。请参考：

空姐买楼做按揭，出TRIP的现金津贴 (cash allowance)可不可计入息？

无薪假期如何计入DTI中，参考我们在《经济一週》的文章：

个别行业员工要自愿放无薪假！被公司扣粮或影响按揭成数

压力测试如何计算入息：兼职、自雇、租金收入

兼职收入如是受雇，只要能提供入息证明，可计作入息。若每月兼职收入金额相同，可直接当入息计不用打折。如每月收入不同，则当佣金计6个月平均数。

兼职如是自雇，如有专业资格，例如的士证、钢琴证书等，兼职收入可计作入息。如果从事的行业不需要专业资格，例如网购，敍做高成数按揭时，便需要有会计师楼核证财务报表及利得税表才可计作入息。

如果申请6成或以下按揭，部分银行计算兼职收入时会弹性很多。例如有的士牌人士，银行会有个方程式计算收入。参考：

此外，有物业放租的人士收入亦可计作入息，但要打7折，如没有打厘印，部分银行更会打6折。若为联名物业，除非按揭申请人也是相同，否则租金收入只能计一半。另外，如没有签订租约，亦可用拟租金收入计压力测试。

压力测试如何计算入息：特殊租金收入、内地收租物业、虚拟货币

村屋太阳能板、出租外墙做发射站、广告牌等算作业主的个人收入，只要有合约和银行过数纪录，就当是业主的个人收入，并计算入息。可参考以下文章：

申请按揭，特殊租金收入能不能计入息？（天台太阳能、发射站、外墙广告牌、楼上舖、内地物业）

另外，内地物业出租，租金可以计入息，打7折。所需文件包括房产证，租约，和租金过数纪录。如果没有房地产证，就不能计入息，就算有持续过数纪录。

另外，有准业主是透过Bitcoin出粮，但不能当入息或资产申请按揭，原因是加密货币或虚拟货币并不是法定货币。

加密货币，出粮或当资产，能不能申请按揭？

压力测试如何计算每月供款：信用卡、私贷、循环贷款、学生贷款、杠杆产品、保费融资

银行计算供DTI时，除了预期每月供款外，亦会计算借款人和担保人的其他现有供款，包括信用卡、私贷、循环贷款，和杠杆产品等。

银行按揭审批时，会把环联信贷报告中的信用卡总欠款，乘以一个百份比，当作每月供款用来计DTI及压力测试，每间银行订立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。

举例，若申请人信用卡欠款为20万，4％便是8,000元。相关款项将被加入至每月供款中计算DTI。不过，如申请人有证明是在期内准时还清信用卡欠款，可选择不把该8,000元入DTI中。此情况下，银行会要求申请人提供，最近3个月所有信用卡的月结单，如证实每月都准时清数，便可豁免将信用卡欠款计入DTI中。参考：

信用卡欠款、分期、信用卡额如何影响按揭压力测试？申请按揭需不需先找卡数？

此外，私人贷款及其他借贷的每月供款，需要计入DTI及压测内，如私人贷款只余3期便悉数清还，部分银行可以不计。另外，如利用孖展买股票，银行或将把孖展利息计入每月还款中，详情请参考：

循环贷款也需要计入DTI及压测内，而保费融资的每月供款若有注入TU，需要计入压测。不过没有注入TU的保费融资、学生贷款 (Grant Loan)，贷款人都应该申请表上如实申报。

其他压力测验常见问题

什幺情况下可豁免压力测试？