2.5%轉按回贈攻略 最後召集！【星之谷專欄－蘋果日報】

日前率先報道滙豐削轉按現金回贈率，由原本2.1%再加2,000元禮券，暴減至僅得1.5%，其他銀行跟隨只是時間問題。目前削回贈只限於轉按市場，筆者不排除日後蔓延至一手及二手市場。可以肯定的是，2.5% 轉按回贈 ，正式進入倒數階段。

銀行按揭一般罰息期為2年，之後便可以轉按，而銀行為了搶其他銀行的客人，都會提供現金回贈，普遍為貸款額2.1%。除此以外，坊間大部份按揭轉介公司都提供額外獎賞，佔貸款額0.1%至0.4%不等，令到轉按總現金回贈率最高可達2.5%。以貸款額400万元為例，業主轉按可獲10万元。

目前按揭利率為2.375%，轉按現金回贈率則為2.5%，已經有首年免息的效果；只要每2年轉按1次，供樓30年，可免息15年。可惜滙豐帶頭減回贈，其他銀行遲早跟隨，2.5%現金回贈快將成為歷史。

雖然現金回贈率勢出現「劈價風暴」，但筆者估計銀行步伐未必一致，因為很多銀行都重視按揭市場佔有率，過去幾年不停打減價戰，故此不排除有銀行以此為契機，不完全「跟減」，以吸引更多客人。往後銀行按揭計劃開始眼花繚亂，準業主申請按揭時，貨比三家變得非常重要。

值得注意的是，銀行按揭條款以遞交申請表日期為準，如果業主在銀行宣佈加息或削回贈前已經遞交申請表，便可以沿用舊利率及現金回贈率。因此，筆者建議有心轉按人士，在其他銀行未跟隨滙豐削回贈前，應迅速交申請表，以鎖定優惠條款。

「遠罰息期」攻略

正正因為這輛尾班車臨近，不少客人近日心思思轉按，惟有些罰息期超過3個月才完，如也想趕尾班車怎辦？如果離罰息期完結超過3個月，但是5個月之內，有些銀行也可彈性地接受申請並鎖定息口及利率，到罰息期完才完成轉按。

此外，有些客人亦不時疑惑：「我2年前H按封頂利率是2.275%，現在轉按的話，封頂利率是2.375%，那麼轉按豈不是供貴息？」

筆者以貸款額100万元為例，上述輕微的息差，只會令每月供款多50元，400万元每月則供多200元，以還款期30年計，都只是7.2万元而已，不過，轉按現金回贈率卻高達2.5%，10万元馬上落袋，加上可以每2年轉按1次，仍然是相當着數。

何況現在H按利率只是1個月拆息（H）加1.23%至H+1.24%，比2年前H+1.3%低，再加上H不會在未來30年都如今天般貼近封頂利率，當H回落，轉按其實有機會供少利息。

H+0.7%業主應把握機會

2009年金融海嘯時不少業主趁低價買樓，並申請了當年的「世紀平Plan」—H+0.7%，因此過去10年沒有轉按，白白浪費5次取得現金回贈的機會。其實現時H按已屆封頂利率，所謂「世紀平Plan」形同虛設；而且，雖然當年H按是H+0.7%，但封頂利率卻是2.6%或以上，比現在更高，而且沒有按息掛鈎高息戶口。

故此，筆者勸喻，業主應響應「2.5%轉按現金回贈最後召集」，放棄原有按揭計劃，把封頂利率降低，並獲取現金回贈及高息戶口；也可以趁機加按，把加按金額放入高息戶口對沖，獲得額外回贈。

業主應該如何操作？舉例說，若果現時層樓供剩100万元，轉按的話，即可獲得2.5万元現金回贈，如果加按至150万元，即套現50万元，便可以額外獲得1.25万元現金回贈，總數共3.75万元。

善用「部份還款」賺回贈

業主或會疑問加按豈不是「供多咗」？其實只要把那50万元加按金額放入按息掛鈎高息存款戶口，對沖按揭利息，將額外利息支出降至零，而本金只要不提出來消費，在戶口內按月自動扣還。過了一年後，業主可以「部份還款」方式把那50万元歸還予銀行，無須罰息，便輕輕鬆鬆賺多了額外現金回贈。

其實只要每2年轉按，賺取現金回贈，長遠現金流一定勝過攬着「世紀平Plan」不放。

最後要留意，根據金管局指引，如現金回贈高過貸款額1%，不論回贈是來自銀行還是中介，都需要扣減按揭成數。不過，由於大部份業主轉按時都不會借盡按揭成數上限，楼价升了但沒有套現，便不需要扣減貸款額。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190629/59766577