中小型發展商今年主導新樓盤，對楼价的啟示？【星之谷專欄－經濟通】

【經濟通－星之谷專欄】《樓宇百科》根據《香港經濟日報》報道，今年可供出售新盤中，六大發展商只佔其中２９％，中資及中小型發展商佔７１％，這個比例對香港楼价有甚麼啟示？

據統計，今年樓花潛在供應量達到３﹒３万伙，創近年高位。六大發展商包括長實（０１１１３）、新地（０００１６）、信和（０００８３）、恆地（０００１２）、新世界（０００１７）及嘉里佔約3成。回想２００６年時，六大地產商佔比近７成，近年有下降趨勢，例如２０１５年至２０１７年期間，政府官地拍賣近半都是由中資或中小型發展商投得。近年政府亦在推地政策上傾向推出較多小型土地，引入中小型發展商入場。

隨著這些發展項目逐漸成熟，環球經濟不利消息逐漸消退，發展商有機會在好市時推售單位，預計今年樓花銷售由中資及中小型發展商主導情況下，對於今年楼价有頗大牽頭作用。

筆者認為，中資及中小型發展商定價紀律（ｐｒｉｃｉｎｇ　ｄｉｓｃｉｐｌｉｎｅ），通常會較其他大型發展商弱。大型發展商對於新盤應否減價出售會較為猶豫，考慮到如果某個樓盤減價開售，將會產生骨牌效應，影響同區其他樓盤貨尾單位價格。但中資及中小型發展商由於可出售單位非常有限，故此在定價時根本沒有壓力，隨時可以減價出售，影響同區其他新盤定價。

中小型發展定價紀律較弱

其次是中資及中小型發展商資金周轉期較短，長期持貨能力低，不會囤貨等待大市回升。而
且這些發展商土儲很多時集中於偏遠的新界地區，周邊較多潛在可發展土地，未來或會興建大量
資助房屋，影響私人物業價格，進一步減低這些發展商長期持貨誘因。政府預計，２０１８年至
２０２３年期間，可興建資助房屋單位近１０万戶，意味每年平均２万個資助房屋應市。

再參考以往香港樓市經驗，中小型發展商的確「轉身較快」，尤其是大市出現下行周期、成交量低迷時刻，其減價決定可謂非常迅速，當中本身邊際利潤較高發展商，減價幅度可能更進取。

不過值得注意的是，近期樓市已經有顯著復甦跡象，主要是因為中美貿易談判似乎看到曙光，而且美國加息步伐今年有機會大大減緩，連帶香港按揭利率都有下行跡象。

銀行調低Ｈ按封頂利率

近期多間銀行調低Ｈ按封頂利率，由２﹒４７５％調低至２﹒３７５％，同時調升現金回贈
率及附送其他優惠，實際按揭利率其實更低。此外，由於早前楼价回調，現時租金回報率已回升
至３厘水平，計及現金回贈因素，實際回報比按揭利率高過１個百分點，產生正利差交易，仍然
是有利可圖。

香港土地供應稀缺，房屋需求有增無減，政府最新公布今年１月通脹率為３％，按揭利率依然處於負利率水平，筆者認為樓市基調仍然相當強勁，資產價格難大跌。

星之谷按揭轉介行政總裁　莊錦輝

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?category=latest&newsid=ETN290228144

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