首次置業，按揭預先批核的利與弊

2018年6月4日

經常收到準上車客的查詢：「我打算置業但怕銀行唔批，想做預先批核」，但其實筆者對於預批按揭一向都有保留。申請按揭不是一般人想像中那樣難批，基本上大部份按揭申請，只要banker肯接，最終都可批到，沒有做預批的需要。不過，近期筆者對於預批開始態度改變，因在加息環境下預批可以鎖息，以下會詳細解釋。

預批可以鎖息

如打算置業，未搵到心儀單位，但又害怕銀行將會加息或加封頂位，做了預批便可鎖定息口。例如假設H按封頂位由 P-3.1% 加到 P-2.85% (P=5.25)， 之前做了預先批核的客人便封頂位鎖定P-3.1%，不受加息影響，然後安心慢慢去繼續搵樓。最近新聞有報導，個別中小銀行都開始調高封頂位，雖然筆者認為不會蔓延到其他銀行。參考：

• 個別中小型銀行調高H按封頂位，伯蔓延到其他銀行？

預批另一好處是可以縮短成交期。如銀行已經預先批了按揭，而首期已準備好的話，搵到心儀單位並簽臨約，可以選擇短成交期，提早收樓。但要留意，樓宇買賣成交期不能少於一個月，因田土廳文書日和註冊日可以相差一個月，業權需要一個月時間才可在田土確定。

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預批的弊處

預先批核一般都很慢，因銀行一定不會優先處理，始終客人未買，不是「實客」。如果預批要上HKMC，可能要個幾兩個月。首置客如因擔心按揭，要等預批完成才敢簽臨約，可能到時荀盤都走了。買樓有時是講決心和勇氣的，這是筆者不認同預批的原因（但有些非固定入息客真需要預批，下面會講解）。

如要上HKMC，不是太多銀行可以做預批，有些就算肯做都要收手續費（不過如最終在該銀行上會可以退回手續費）。

TU有效期只有3個月，因此由預批check TU，到批後客人搵樓並簽臨約，然後等成交，一般都超過了3個月有效期，銀行和HKMC便要重check TU，並且客人要提供最新一期入息證明，如果客人在這時間內轉了工並且人工比之前減少，銀行和HKMC便要重新審批。

什麼類型的客人需要做預批？

有些「爛料」客人真的需要做預批，確保上到會。如一般「靚料」客人，比如公務員，過到壓測，以前沒有銀行走數紀錄，基本按揭是不會唔批的。以下種類的客人，筆者會建議做預批：

• 現金糧但想借高成數（例如地盤工人，髮型師等）
• 自僱人士，或家族生意而想做高成數按揭
• 種種原因沒有最近一期稅單但想做高成數按揭
• 剛剛轉了工而大副加薪，需要做高成數按揭
• 曾經破產或債務重組(IVA) 而想做高成數按揭
• 問題物業：如有嚴重潛建，或凶宅
• 田土廳顯示種種業權問題：如樓契是核正副本、有法庭令、遺產貨、有送契紀錄等等

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