定息按揭時代已完結，按息走勢何去何從？

大部份銀行已停止了定息按揭，按息又回復H按時代。

現時最優惠的H按計劃是 H+1.25%, 多過一間銀行有做這息口。

首年定息1.68%, 其後 H+1.27%- H+1.3% 仍然有少數銀行做，但跟據過往經驗，如大圍停，其他銀行最終都會全部跟隨。

反映銀行資金成本的 HKMA Composite Interest Rate 仍然處於低位，顯示銀行仍水浸，因此銀行仍然需要從搶按揭市場謀求資金出路，估計就算美國繼續加息，都只會影響 Hibor, 不會影響Hibor加的部份。而銀行為搶生意，應會從增加現金回贈入手。

圖片來源：https://www.bloomberg.com/quote/HKIRCOMP:IND

其實銀行為什麼會停止定息按揭？因以兩年罰息期考慮，提供首年定息真是無錢賺。兩年罰息期，假設兩年後按息沒有增加，貸款人便可以轉按到其他銀行賺取現金回贈，因此一個按揭銀行只賺兩年錢。假設銀行的資金成本是 0.37% ，首年定息1.68%, 次年 H+1.3%, 1.75% 現金回贈，兩年間銀行的 P&L 如下：

首年定息 1.68%, 收入 ＝ 1.68%
次年H+1.3, 收入 ＝ 2.15%

兩年合共收入 ＝ 2.15%+1.68% = 3.83%

扣減：

兩年資金成本 ＝ 0.74%

現金回贈 ＝ 1.75%

中介佣金，banker 佣金，後勤服務 ＝ 0.75%

結論：兩年總盈利 ＝ 0.59%

銀行借錢給你買樓做按揭，兩年只賺到貸款額的 0.59%, 然後你又要轉按分手，實在微利得可憐。