压力测试：如何计算花红、佣金、强积金、津贴、OT、约满酬金

最后更新：24/03/25 @ 6:19 下午

申请物业按揭时，准业主或需要通过压力测试，其中非经常性收入如花红、佣金、约满酬金、强积金，应如何计算入息？本文将深入地逐一解释。

按揭成数8成或以下，各类收入适用于以下指引：

假设两年花红分别为$10000、$20000。平均值为$（10000＋20000）/2＝$15000（每月平均$1250）。上述情况，可将$1250计入供款与收入比率（DSR）中的入息部份，来进行压力测试。

假设按揭成数为6成，部分银行会将近几个月中最高和最低佣金剔除，再计算平均数而毋须打折，如申请人部分月份佣金为零，该月份将被剔除，较为有利。

近期因疫情关係，部分银行收紧佣金的计算方法，包括以一年平均数计算，或用3个月及6个月平均数作比较，取其低者。笔者建议，准买家先了解不同银行的计算方法。

视乎雇佣合约上的津贴条款，如每月津贴金额相同，可直接当入息计不用打折。但如每月津贴额不同，则当佣金计6个月平均数。另外，如写明要租楼才有津贴，该津贴收入便不能计算入压测之内。

公务员福利良好，多数津贴可以计作入息。参考我们在《东方日报》的专栏文章：

超时薪津视作佣金计算，取6个月平均数计算入息。留意因疫情关係，部分银行收紧佣金的计算方法。警务人员和医护的超时薪津，如金额比正常底薪超出太多，未必能计足。

若敍做9成按揭，进行压力测试时，入息不能计算佣金或花红，保险从业员入息主要来自佣金，故受此限制。不过，若公司一定会派发花红，并且金额少于3个月底薪（除12计算），花红仍可当作底薪，并适用于9成按揭。

进行压力测试时，佣金收入或会被打折扣。如果入息只差一点便能通过压力测试，而佣金不是每月定期派发（例如每半年或每季派发），把佣金当成花红计算，毋须打折，有助提高入息。不过，此法需要粮单内显示的是花红，而不是佣金。

若对本文或其他未有提及的收入种类有任何疑问，欢迎联络我们查询。